2012呼和浩特文化大厦项目发展战略及整体定位报告.pptVIP

文化大厦项目发展战略及整体定位报告 谨呈：呼和浩特市文化局 本项目庆隆地产所做的工作 委托方目标 我们的思维导图 本项目地理位置位于：呼和浩特玉泉区公园南路与石羊桥路交汇处。 地块分析 原住居民大部分支持改造，最关心补偿问题 拆迁访谈结论——原住居民多，拆迁难度大，需条件优惠。 本项目是玉泉区公园南路原住居民聚集地，居住人数约94户，安置房成本高； 本项目拆迁要依靠政府，拆迁力度要大； 拆迁方式1——全部货币补偿方式，费用太高，不建议采用 拆迁方式2—— 1：1拆赔，补偿原居民搬迁和安置过度费用，共需支出约220万元 庆隆关于拆迁问题的若干观点 拆迁结论 我们的思维导图 地块四至：周边路网发达，紧邻公园及主干道。 地块北边为城市主干道公园南路，大量临街单位用房（一层为底商）拆除有难度，有12m宽出口。 地块西边紧靠石羊桥路，沿街为商铺。 地块东面与内蒙古大学职业技术学院一墙之隔。 地块背面边紧邻公园路。 地块为东西方向城市次干道石羊桥路分成南北两部分 地块周边现状：商业形象参次不齐 地块东边的海陵农贸市场占地面积6000㎡，西边东海步行街较为整洁，但北段商业气氛逊于南段。 目前项目周边商业以街铺形态零散分布于，经营便利店、小型超市、餐饮、旅馆、诊所、五金、杂货等，规模小、档次低，面向区域内住户及附近学校； 地块沿街面西面仅150m北面仅100m，受规划指标限制，建筑面积最大9亩。 呼和浩特 “呼、包、鄂”金三角的火车头，地处环渤海经济圈主动拓展区域，“北京后花园” 呼市近年GDP及固定资产投资额加速增长，但与其他省会城市相比，经济水平处于中等 呼和浩特市目前的房地产市场发展程度与经济水平不相称，房地产市场尚处于较低的起步阶段，发展潜力巨大。 呼市社会消费品零售总额近年保持平均15%以上的增长率，商业地产发展潜力巨大，在西部地区处于较高水平。 呼市产业结构：第二产业为主，工业比重较高，城市化水平明显高于其他省会城市 在呼市第三产业高速发展的带动之下，必将促进商业地产和消费需求的增长。 呼市居民收入水平在珠三角城市第一，城市物价偏高， 但有着较高的人均消费支出 2006年呼市市城镇居民人均可支配收入位居第1位；2003 年城市居民人均消费性支出8227元，比上年增长 14.6%。2004 年城市居民人均消费性支出达到10166 元， 同比增长18.1%，占可支配收入的73.6%。由此看出，呼 市居民相对的消费水平较高。达到14210元。 呼市市居民消费结构“吃”“喝”“玩”是呼市人津津乐道的消费项目,私家车拥有率全国第一 呼市现有规划主要向南面发展，适当向西南、东发展，本项目未在城市主要发展方向上 城市概况结论：宏观环境支持房地产市场快速发展 开发类型以住宅为主，房地产市场消化能力持续增强，市场健康发展 2007年1-12月，呼和浩特市房地产开发投资完成96.71亿元，与上年同期相比增长92.82%，环比增长了6.07%。本期完成投资占本年度计划投资的91％。其中，商品房建设投资额72.8亿元，同比增长84.79%；土地开发投资额2.93亿元，同比下降了18.2%。 按用途分：商品住宅开发投资72.14亿元，同比增长120%。其中别墅、高档公寓投资4.92亿，同比下降28.71%；办公楼投资3.61亿元，同比增加了10.6%；商业营业用房投资15.93亿元，同比增长了63.08%。 受居民消费需求转变影响，消费品市场供应日渐充足、商品丰富、购销两旺、运行有序,保持了持续、快速增长的态势 消费品市场继续保持持续快速增长的态势 餐饮业受民族风俗、消费习惯影响增长平稳 批发零售行业增长速度同比前两年较快，可见居民消费能力越来越强 2001年社会消费品零售总额10.16亿元; 2002年社会消费品零售总额11.42亿元; 2003年社会消费品零售总额14.9亿元; 2004年社会消费品零售总额20.5亿元; 2005年社会消费品零售总额26.7亿元; 2006年社会消费品零售总额182.7亿元 2007年社会消费品零售总额218.14亿元。 房地产市场 现有产品缺乏创新元素，价格受区位因素影响差异较大 需求特征以自主为主，区域位置成为置业者考虑的首要因素 绝对城市 水岸世纪 观府 海亮广场 住宅市场现状小结 房地产市场 呼市目前商业布局总体呈全面铺设布局，各干线均有大型商业设施，全市85%以上道路两旁与住宅混建或专建简易商业店铺，形成相对集中商业区 找到影响商圈的划分的因素和商圈的特点利于挖掘区域商业价值 影响商圈大小的因素： 现有店铺经营特色 现有店铺的经营规模：影响有限 经营商品的种类：经营日用生活品其商圈范围较小；而经营选购品、耐用品和特殊品的店铺其商圈范围较大 经济环境因素及当地政策措施、人口