2012曲靖市麒麟嘉城（HOPSCA+CCP）综合体Ａ区商业营销策划及销售策略方案.pptVIP

（1）取得《预售许可证》 （2）现场包装 现场气氛营造完成（导示系统、道旗、背景音乐安装完毕等）。 （3）资料 配套设施、交楼标准提前落实 按揭银行提前落实 商管公司提前落实 价格表及付款方式 完成必要的销售文件（认购合同、定金通知书、购楼须知、按揭须知、预售合同） （4）销售人员 开盘前培训,对前期重点客户进行回访，知会开盘及优惠信息 （5）宣传准备 报纸广告准备完毕并提前预订版面 开盘活动安排（时间、地点、邀请领导、新闻媒体、新闻通稿、活动事宜等） 礼仪及礼品准备 正式开盘销售前提条件 1、返租比例及租金收益和返租年限正式认筹前必须确定； 2、面积划分图纸最终确定，各项数据指标认筹前必须确定； 3、项目销售面积的核算确定请责成工程部或测绘公司确定； 4、甲方施工进度表必须明确，同时抄送乙方； 当前亟待解决的事项： 价格策略 Part 4 　　在楼体形象还未成形、不利于展示的状态下，项目的定价应考虑前期略低，吸引市场，聚集人气，同时也为后期项目的升值提升预留空间。建议项目的价格策略为“低价入市、逐级加价”，即初期以中价格、高姿态吸引市场关注，在以自身的品质获得市场追捧后逐级加价。调价可采用折扣变化和提高单价策略（内部认购期采用降低折扣，其他销售期采用提高单价的方式），最终实现目标均价。 价格策略 1、市场环境为依据：曲靖南市区的商业地产开发形势，综合性很强的商业项目暂时空白，本项目具有唯一性和领导性；同时，曲靖人对商业投资综合性价比以及未来升值潜力是他们关注的重点。这两点决定了项目定价可在现在商业市场价基础上予以突破，但同时又要把握提升幅度。 2、竞争价格对比为依据：参照创森财富中心、项目一期商业的售价，参照区域铺面租价进行反推，对本项目销售定价进行修正比较。 3、另外以项目成本核算为基础。 厘定价格的依据 本项目采取的定价方法： 根据市调区域铺面租价区间在15-40元㎡/月，以 40元/平米/月的租金对项目销售定价上采取“租金逆推核算法” 进行销售价格核算，并设 8%投资回报率； 测算公式：40 元/㎡/月×12 月÷8%＝6000元/㎡。 测算结果进行反推不足以支撑目前的售价，因此项目定价采取“市场比较＋价值认知”定价法，价格主要着眼于对未来价值的认知，适度领先。 定价目标 价格策略 根据项目组提交的市调报告结论及价格建议，本项目价格初步定位，一层31757；二层14865；1-2层均价：23311元元/㎡因此，含返租回报销售价格建议 ①写字楼临街铺（低单价高总价） 一层商铺销售价格18000---- 22000元/平米之间。 ②沃尔玛入口临街内外铺（高单价低总价） 建议成交价28000元/㎡——35000元/㎡，以树立价格标杆。 ③子午路临街铺与主力店相邻铺（单价和总价兼顾，第二货包，视货包１调整） 建议商铺销售价格在18000—22000元/平米之间。 ④产权式商业物业 根据与经营方的租金标准，结合市场具体情况反推。 针对本项目，对价格的公开过程分为以下几个阶段： 项目导入期，价格尚在最后调整中，不对外公布价格； 优先登记期，对外透露的均价比实际均价高出 5%左右； 内部认购期，只针对前期进行登记的客户公布实行内部认购单位的价格； 公开发售前三天公布推出单位的平均售价，但对各单位的价格暂不推出； 直到公开发售当天，全面公布推出单位的销售价格 价格公布策略 销售节奏及销控 Part 5 认筹期定在2012年9月20日，正式解筹期常规最佳在2013年4月前后。 甲方要求的正式解筹期在2012年11月前后是仓促的，准备时间不足，有效蓄势不够,刚性的时间点解筹时间非常紧，甲方工程施工需尽快进行，工地热火朝天的现场是销售不可缺少的重要支撑部分。 综合以上因素本项目解筹： 项目商业的销售推出顺序依次是写字楼临街铺、沃尔玛内外临街铺、上层内街及产权铺、G负1F及二—四层商铺。先行推出临街铺主要考虑临街铺面目前受到市场关注度较高，先行销售可迅速回收部分开发资金，形成一定影响力，为后续产品拓开价格空间。开盘1月内接着马上加推销售W上盖1-2层商铺、产权铺及G负1层产权铺、这样的推出安排市场可以起到承上启下的作用，也使项目形成持续市场热度。考虑到建设资金的需要，4、5栋住宅同期首期推出，但必须是以商业部分为重点。写字楼销售节点要求工程主体到二分之一，因此放在13年年中，前期只接受大客户预定及咨询。 1、销售节奏 优点:1、以沃尔玛负1层、出入口临街铺及写字楼1拖2推货易于产生销售高潮； 2、铺位的搭配较均衡，便于销售控制；3、便于