2013年3月厦门市房地产市场研究报告63p.docxVIP

2013年3月厦门房地产市场报告此报告仅供客户内部使用，未经易居（中国）控股有限公司 | 克而瑞信息集团的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。易居（中国）控股有限公司 | 克而瑞信息集团2013-4-10目录本月导读关于贯彻《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》实施意见的通知一、认真落实稳定房价的工作责任。进一步稳定新建商品住房价格。增加有效供应，防止新建商品住房价格过快上涨，确保2013年全市年度新建商品住房价格增幅低于本市城镇居民人均可支配收入的实际增幅。详情请见P9商品住宅新增供应量环比上涨近3倍本月商品住宅共17个项目取得预售证，新增供应面积59.16万㎡，环比上涨286.7%，合计供应5233套。新增供应项目中，岛内5个，岛外12个。详情请见P30商品住宅成交量环比上涨145.0%3月商品住宅成交6969套，成交面积78.89万㎡，成交量环比上涨145.0%。其中，岛内成交1274套，成交面积18.22万㎡，环比上涨150.7%，占23.1%；岛外成交5695套，成交60.67㎡，环比上涨143.3%，占比76.9%。详情请见P38商品住宅成交均价环比上涨8.6%3月，全市商品住宅成交均价15191元/㎡，环比上涨8.6%。主力成交项目集中在岛外，岛内世茂湖滨首府、源昌君悦山等项目较高的单价和高成交量促进了全市商品住宅均价的小幅上涨。详情请见P40易居视点疯狂楼市背后的加压，未来楼市依然昂首挺胸？从全国陆续出台的地方版“国五条”内容来看，细则预期产生的调控效果或将明显偏弱；而且存量房交易个税调整对市场的影响力似乎被严重高估，我们预计个税20%的新政不具备在全国全面推行的基础。无论是从3月近八十万平方米的成交总量还是整个季度的市场表现来看，厦门楼市一路高歌。而3月30日晚厦门公布的房价控制目标可谓是犹抱琵琶半遮面，直到4月2日晚，厦门版国五条细则终于千呼万唤始出来，瞬间一石激起千层浪。通过对细则的解读，本次厦门的国五条细主要有以下几点值得关注：一、外地客户购房受限，短期对市场影响较大。细则中明确坚决抑制投资投机性购房，“非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房”。厦门是客户外向型城市，外地客户占比近六成。此前的限购下，外地客户多是通过补交纳税证明的方式规避政策取得购房资格，因此，如果此项政策严格实施，短期将对市场造成较大影响。二、首改大受打击，周边非限购区域迎来市场。刚需首置受政策保护，而首改购房者不论是在购买力还是心理上，都会受到较大的冲击。据不完全统计，目前市场上改善性需求占比约为45%，其中至少有八成属于买一卖一的置换需求，约占36%。因此，“认房又认贷”的二套房认定标准，实际上是戳中了“最苦逼”换房者一类人的痛点。而真正意义上的家庭购买第二套房的比重不会超过20%。可有趣的一组数据显示，截至目前，3月购房者全款支付的方式占到了总成交量的六成，全款比例越高，对房贷政策就越不敏感，提高二套房首付比例和贷款利率对这些付全款的人影响甚微。高端客户虽是政策的重点打压对象，但目前的市场环境只会延长其入市的时机，并不能打消出手的念头。厦门的限购对于周边的区域而言，反而迎来一种机会，尤其是漳州港片区，随着交通等条件的改善，城镇化进程对融城的加速，大厦门区域经济概念的发展日益成熟，加之政策和价格的挤压，“岛外第五区”有望吸引被限群体转移置业“阵地”。三、二套房贷将作为储备政策，视调控效果而行。在中央国五条出台之初，外界普遍认为二套房贷门槛进一步提升已然落地，关于二套房贷首付提至七成，利率提升至1.3倍的说法一度甚嚣尘上。但从目前已经出台细则的省市来看，二套房贷还将处于只是作为储备政策的阶段，具体实施还将根据调控效果而定。目前只有北京等少数城市提及，广东省未提及房贷政策调整，厦门也只是提出“根据我市新建商品住房价格控制目标和房地产市场情况，适时提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率”。实际上，对厦门而言，现行的60%的二套房贷首付比例和70%也无太大差异。四、房产税仍不是本轮国五条政策调控的主角。尽管国家领导人曾在两会期间提及适当扩大房产税试点范围，但从各地细则来看，并未有新的城市正式实施房产税试点，已经试点的上海和重庆也未有明确信号说明两地房产税力度将增强，厦门细则对房产税也是只字未提，因此我们认为在当前的环境下，房产税扩容的可能性甚小。五、二手房市场遇冷，新房市场有机会。由于出让不符合规定要求的二手房需征20%的个税，如此一来，二手房市场在经过前阶段的火热局面之后，市场倒春寒的特征逐步显现。此外，税收的开征有望使得部分客户将置业目标转向一手市场，从而加速二手房市场的冷却。后市研判：虽然细则已经落地，但对于厦门而言，楼市整体的未来前景依旧是欣欣向荣。厦门是一个产