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最新房地产设计阶段成本优化与控制
房地产设计阶段成本优化与控房地产设计阶段成本优化与控
制制 (Ⅳ)
【【ⅠⅠ】】目标与措施目标与措施
基本原则基本原则
【【ⅡⅡ】】设计管控关键路径设计管控关键路径
概念设计概念设计
实施方案
初步设计与施工图
【Ⅱ】启示与建议
一一、、规划设计成本精细化管控目标与措施规划设计成本精细化管控目标与措施
基本原则:全员全控基于客户细分成本控制
省钱等于赚钱
成本控制不等于省钱
合理规划有效成本
严格控制无效成本严格控制无效成本
设计阶段成本控制体系与专业平台
之一:成本规划
① 确定盈利模式
②② 可售比可售比
③ 产品附送率
④ 停车率与停车方式
⑤ 商业及业态
⑥ 会所及配套
⑦⑦ 人防及分区人防及分区
设计阶段成本控制体系与专业平台
之之二::成本成本级配级配
① 建筑模块
② 精装模块
③③ 景观模块景观模块
④ 电梯模块
⑤ 智能化模块
设计阶段成本控制体系与专业平台
之三之三::成本成本对标对标
① 标准层含钢量
② 标准层混凝土含量
③ 窗地比
④ 地下室层高
⑤ 地下停车面积
⑥ 地下室钢筋含量
⑦⑦ 景观软硬景比例景观软硬景比例
【【ⅡⅡ】】规划设计成本管控关键路径规划设计成本管控关键路径
概念设计
实施方案实施方案
初步设计与施工图初步设计与施工图
【【设计前期设计前期】】
1 设计前期之权:各业务部门职责
设计部 “ 1/2 主角”;但工作量繁重
项目事务部
营销部
+++ 财务部/成本部
设计部
项目部项目部
2 设计前期之事:核心工作
核心核心::精准定位精准定位,,产品决策产品决策
设计任务设计任务::概念设计概念设计
预测成本预测成本
2 设计前期之事:做好概念设计,提高决
策效率策效率
在对在对土地认知土地认知的基础上的基础上,,通过通过多方案多方案分析比较分析比较,,确定确定
11、指标、指标
产品定位指标
22、方案、方案
确定规划草案确定规划草案
设计前期之事:多方案强排是决策、市场及成
2 本测算的基础
强排方案 产品决策
•确定指标
•盈利模式
•确定规划结构
项目
定位
•预估成本 • 目标客户
•预估利润 •营销策略
成本测算 市场定位
设计前期之人:主要工作
三步骤
1
基础
分析
22
强排
方案方案
3
4 做概念设计前提
两大前提两大前提
一、项目:土地规划要点确定
红线;容积率;限高;退线;配套
二、营销:项目定位及户型配比
商业商业;;产品类型及配比产品类型及配比;;住宅面积及配比住宅面积及配比;;会所会所。。。。。。
两个案例两个案例::
分解强排方案盈利模式选择分解强排方案盈利模式选择
如何提高概念设计效率如何提高概念设计效率 ??
精准定位精准定位;预测成本预测成本
①① 精准市场分析精准市
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