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第五章 房地产评估 学习内容： 1、房地产评估概述 2、房地产价格及其影响因素 3、成本法在房地产评估中的应用 4、收益法在房地产评估中的应用 5、市场法在房地产评估中的应用 6、假设开发法 7、基准地价修正法* 8、路线价法* 9、在建工程评估* 一、房地产评估概述 （一）房地产及其特性 1、房地产的概念 房地产是指土地、建筑物及其地上定着物，包括土地和建筑物两大部分。 在房地产评估中，评估对象一般有三种基本存在形态：土地（地产）、建筑物和房地合一（房产）。 房地产可以分为物质实体和权益两个方面，物质实体是权益的载体，权益是指一切与房地产有关的权利、利益和收益的总称，包括所有权、使用权、租赁权、抵押权和典权等。房地产评估实质是对房地产有关权益的评估。 2、房地产的特征 土地的特性 房地产的特性 房地产市场的特性 （1）土地特性 土地的自然特性： 数量的有限性（不可再生性） 位置的不可移动性 效用的持久性→价格具上升趋势 效用的差异性（不可替代性） 土地的人文特性： 用途的广泛性 供给的稀缺性 社会经济位置的可变性 可垄断性 （2）房地产（不动产）的特性 位置固定性 使用长期性 投资大量性 影响因素多样性和复杂性 保值增值性 （二）房地产评估的原则 1、合法原则：合法取得、合法使用、合法交易、合法处分 2、最高最佳使用原则：法律上允许、技术上和经济上可行，能给被评估对象带来最高价值的使用。 3、房地综合考虑原则 4、区域及地段原则 （三）房地产评估的目的和价值类型 房地产评估的基本目的就是为涉及房地产的业务或交易提供价值参考，其特殊目的就是要考虑房地产业务的性质，考虑不同性质的房地产业务对房地产评估的要求和制约。 一般情况下需要评估房地产的市场价值，但也会涉及非市场价值的评估。 （四）房地产评估的程序 （1）接受委托，明确评估的基本事项 明确评估对象 明确评估目的 明确评估基准日 明确评估报告提交日期 （2）制定评估作业计划和技术方案 作业计划：合理安排评估的日程进度 技术方案：选择和确定评估的基本技术思路和方法 （3）现场勘察及收集数据资料 （4）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告 二、房地产价格及其影响因素 （一）房地产价格的特性 由于土地与建筑物是通过不同途径形成的，因此它们价格特征也不同。 土地是自然界的产物，而非劳动产物，因此其价格是地租的本金化；而建筑物是劳动产物，其价格可由生产成本和利润构成。此外，在我国，地价是指土地使用权价格，而房价一般是指所有权价格。 在房地产价格中，土地的价格是起决定性作用的，因此了解土地价格的特性很重要。 1、土地价格的特殊性 （1）土地价格构成的特殊性：地价是地租的资本化，此外还包括另外一部分，即人类在开发利用土地的过程中投入的物化劳动和活劳动所创造的价值。 （ 2 ）价格机制决定的特殊性：地价主要由地租或收益所决定，即由土地的使用价值决定。影响土地使用价值的因素很多。 （ 3 ）市场供求关系的特殊性：土地的供给弹性小，土地价格主要受需求方面影响。 （4）价格呈不断增长趋势 土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格特征。 2、房地产价格的特性 （1） 房地产价格构成具有复杂性：包括地价和房价两部分，地价是使用权价格，包括土地作为自然资源的价格和对土地开发所投入的资金。房价是所有权价格。 （2） 房地产价格具有明显的区域性、个别性：房地产价格基本上是由房地产所在的区域的需求状况所决定的。 （3）房地产价格具有较强的政策性：政府的干预 （二）房地产价格的种类 1、按基本存在形态划分的房地产价格：土地价格、建筑物价格和房地产价格 （1） 土地价格 基准地价：城镇大面积土地的平均地价 标定地价：政府根据管理需要，评估或认可的具体宗地在正常土地市场条件下于某一时点的土地使用权的价格 出让底价：是政府在出让土地使用权时，根据土地出让年限、用途、地产市场行情等因素确定的待出让宗地在某个时点的最低价 转让价格：土地使用权拥有者将土地使用权出售或租赁的价格 其他价格：上述1～3属土地一级市场价格，由政府垄断定价。4～5属土地二级市场价格，由市场竞争决定价格。 （2）建筑物价格 纯建筑物部分的价格 （3）房地产价格 土地价格和房产价格的统称 2、总价格、单位价格和楼面地价 （1） 总价格：房地产的整体价格 （2） 单位价格：房地产的单位面积价格 （3） 楼面地价：又称单位建筑面积地价，是按照土地上的建筑物面积均摊的土地价格。 楼面地价=土地总价/建筑总面积 或 楼面地价=土地单价/容积率 3、所有权价格、使用权