太子湾启动区深化定位策划咨询服务报告.pptx

太子湾启动区深化定位策划咨询服务报告（提报稿修改稿）;整体服务框架;发展方向;宏观环境;;宏观环境;;启动期总体发展定位;2.发展方向I：商务花园开发建议;2. 商务花园开发建议;挑战及风险：未来巨大的市场供应量——未来10年，市场总体供应量巨大，整个片区商务市场供应量超过1,500万平米;项目突破点1：销售物业——可以判断，未来3年，后海总部中心可用于销售的物业建筑面积较小，而前海虽可销售体量较大，但其对企业有严格的准入要求，且其开发周期较长，本项目可错开其密集期;项目突破点2：中低密度物业——本项目商务花园容积率远低于前后海商务项目，在项目产品规划合理、区域商务氛围不断成熟、周边配套规划不断完善的条件下，对客户存在一定的吸引力;商务环境小结;2. 商务花园开发建议;预期目标及分析维度;客户分析——现有市场;客户分析——现有市场;客户分析——现有市场;客户分析——现有市场;分析维度;客户分析——行业分析;客户分析——行业分析;客户分析——行业分析;客户分析——行业分析;客户分析——行业分析;客户分析——行业分析;客户分析——行业分析;客户分析——行业分析;客户分析——行业分析;客户分析——行业分析;客户分析——行业分析;【行业筛选小结】吸引每个行业中目标客户中的1-2个企业可满足商务花园的客户数量，且形成项目总部企业聚集效应;客户分析小结;面积划分;;面积划分;产品硬件指标建议;推售时间分析;销售周期;假设市场占有率为20-25%，本项目产品超过3,000平米，年成均成交3单，从预招商至销售开盘再到销售结束，需要时间为4年;售价建议;售价建议;2. 商务花园开发建议;商务花园定位;商务花园价值梳理;商务花园价值梳理;商务花园价值梳理;商务花园价值梳理;;商务花园价值梳理;2. 商务花园开发建议;2.4 开发成本假设 ;物业（平米）;2.4 建安成本与租售价格对比 ;3.发展方向II：公馆产品开发建议;3. 公馆产品开发建议;产品发展趋势;产品发展趋势;表现形式;案例1：香港傲璇OPUS HONG KONG：外景及内部装饰图片;案例2：深圳东部华侨城天麓：凭借强势的资源，吸引部分客户购买其为以会所功能使用;案例2：深圳东部华侨城 ?? 云阙：新产品体系，开启商务会所功能的别墅新产品;案例3：深圳欢乐海岸?蓝楹湾：坐拥红树林、湖景等优质景观资源，借助整个欢乐海岸项目的打造提升产品价值，且利用独立、私密、独栋的产品设置满足购买者的需求;项目匹配度：本项目本身处于整个深圳的高端居住片区，周边高消费人群众多，存在商务招待、圈层聚会等的高端需求;项目匹配度：周边景观资源条件较好，相较于办公物业，多元功能需求的客户对于景观的敏感性更高，因此可以更好地突出项目优势;;3. 公馆产品开发建议;产品面积划分建议：参考现有市场相似产品的主力户型——;产品面积划分建议：参考现有市场相似产品的主力户型——;本项目产品面积划分建议：本项目采取高低配的产品结构，既实现产品的多样性，同时提高部分产品的溢价程度;建筑形态及对应产品及客户分析：;客户定位：参考现有市场相似产品的客户组成 ——;本项目客户定位：;公馆客户分析：;一级客户——企业客户或个人客户；看不见的顶层，城市顶级稀缺物业的珍藏者和使用者;一级客户诉求——通过所购买的品牌形象与文化内涵来折射出自己与之相似的感受，追求圈层交流，看中产品的私密性与特殊性;二级客户——个人客户为主；向上的领袖，城市的主流富豪，正在经历由富及贵的转化;二级客户诉求1;二级客户诉求2;客户定位;客户定位;;关于燃气使用;关于燃气使用;3. 公馆产品开发建议;;;;;;3. 公馆产品开发建议;高层产品价格建议：;独栋产品价格建议：;销售周期分析：;3.4 公馆产品的财务测算——测算前提 ;物业（平米）;3.4 公馆产品的财务测算——测算结果 ;Thank you!