房地产经营与销售.ppt

;第一节 房地产市场相关概念及运行机制 第二节 中国房地产行业概览 第三节 中国房地产市场宏观调控的必要性 第四节 2003年以来中国房地产市场调控政策及分析 第五节 2010年中国房地产状况及2011年市场展望 ;第一节 房地产市场相关概念及运行机制;房地产——指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。 不可分离，是指不能分离或虽能分离，但分离后会破坏房地产的功能或完整性。 固着在土地、建筑物上不可分离的部分是指 为提高房地产使用价值而种植的花草树木和人工建造的庭院、花园。 为提高建筑物使用功能而安装的水、暖、电、卫生、通讯、电梯、消防等设施。 权益是指房地产的产权，即所有权、使用权、收益权、处置权、分配权等。 ; 空间上的不可移动性 生产与使用的长期性 高额的投资性 保值增值的稳定性 社会生活的影响性 受政府宏观经济政策限制导向的从属性;土地使用年限 ;按用途来划分——居住和非居住两大类，10小类： ;按开发程度划分——5类 ;房地产市场——在经济学意义下，指房地产交易活动所反映的交换关系的总和。 房地产市场的参与者：政府、房地产供应者、中介服务机构和消费者。 建筑商是否为房地产市场的组成因素？ 建筑商是为房地产开发商提供建造服务的企业，是在建筑市场上以投标承包的方式，与其他原材料供应商一起为完成房地产产品服务，虽然与房地产产品有关，但并不直接参与房地产交易活动，因此应排除在房地产市场之外。;房地产市场可以按照组织形式、交易对象、交易目的、交易形式、交易期限进行分类：;一级市场、二级市场、三级市场;1、发展迅速、区域差距大2、地位上升、社会焦点3、整体市场化程度低4、土地、资金约束力强5、供需两旺、结构失衡;房地产供需机制 保值增值手段 需求价格弹性小，需求曲线相对陡峭 供应弹性大，供应曲线较缓 土地供应量稀缺，占房地产成本很大比重 两次供应增加实际供应量 受政策影响大;供给与供给量 供给是指在某一特定的时间内和各种可能的价格区间内，市场价格与生产者所愿意提供的???品数量之间的关系。 在这一定义中，“特定的时间”是一个重要的限定，因为随着“特定时间”的长短变化，供给函数相去甚远。 供给量指的是在某一特定的价格条件下，单位时间内市场上某种商品的供给总量。 影响供给的主要因素 影响原有可出租房地产的供给量主要取决于租户的退租量、经营活动的预期利润和租金水平； 新建房地产的供给量主要取决于预期的利润水平。 除此之外，影响房地产供给总量和供给类型结构的因素还有以下几方面： （1）房地产开发费用； （2）房地产开发有关税费； （3）开发商以往的利润水平； （4）房地产市场前景； （5）房地产所处区域公共设施的配套程度； （6）房地产开发资金的融通能力和融资成本； （7）市场上存量房地产的空置率； （8）国家有关法律、法规、政策和管理的变化等等。 ;短期供给 在房地产市场上，无论是原有物业还是新建物业，短时间周期内它们都缺乏供给弹性。 原有物业之所以短期供给价格弹性较低，主要原因是当物业租金上涨时，租户在短期内通常不会很快减少他们所承租的物业空间，以致可供出租或再出租的原有物业在短期内供给量变化对租金变化的反应较迟钝。 新建物业的供给价格弹性也较低，是因为新建物业从决定开发到建成租售，需要一个较长的时间周期。在这段时间内，新建物业不能及时满足市场的需求，市场上的供给量也不能很快变化，因而新建物业的短期供给弹性缺乏。 由于短期内房地产市场上的房地产商品供应量不能得到较快的调整，房屋租金和售价主要由需求量的变化所决定。 ;长期供给 从房地产市场的长期变化来看，房地产供给价格弹性系数趋于增大。 主要是通过改变原有土地的利用性质和房屋的用途，以及增加新的房地产开发项目，以适应房地产市场价格的变化。 但是，土地由于空间位置的固定性、数量的有限性和稀缺性，其长期供给缺乏弹性。另外，城市规划的调整和控制也对房地产的供给产生较大的影响。 一般来说，容易获得政府规划部门批准的房地产开发项目和具有兼容性且易改变用途的物业，它们的供给价格弹性较大，城市规划限制较严且不易改变用途的房地产开发项目的供给价格弹性相对较小;需求 一般而言，需求与人们对某些商品和服务的期望、要求和需要相关联，它是指人们需要并愿意购买的商品及其数量。房地产市场需求主要是指人们在一切生产和生活过程中对地产和房产的需求和消费量。 房地产需求是一种引致需求（Derived Demand），或者叫派生需求。土地和房屋及其附着物通常是作为一种生产要素在人们的经济活动中发挥作用，但这一作用需要与其它生产要素相结合才能充分体现。或者说，由土地和房屋构成的房地产产品实际上是一种中间产品（Intermed