山东邹城旺胜置业万平米住宅项目营销思考.docVIP

邹城旺胜置业40万平米住宅项目 营销思考 2010.10 前 言 通过前期与贵司的沟通，之美顾问就贵司金山新苑（暂定名）项目的后续营销工作进行了深入的思考与研究。期望通过一种全新的统筹方式，对项目的资源及高度，进行全面的整合和提升，从而实现项目“利润、速度、品牌”的共同、最大实现。 之美顾问从事专业地产营销工作十余年来，先后在济南、青岛、淄博、潍坊、泰安等11地市，服务过近百余个项目。其宗旨：在为地产发展商寻求积极的、最佳的开发战略与赢利模式的同时，为项目的开发、推广及销售提供一个统筹性的策略及安排，从而，促进相关工作有节奏、有计划地顺利开展。 之美顾问此次有幸接触到贵司项目，认为对双方均是一次机会，亦是一次挑战。之美愿以多年来的地产营销策划经验及专业敬业的服务态度，为项目提供最优质的服务。 之美目标 速度目标：开盘去化当期推盘量的60%-70% 价格目标：成交均价3600元/㎡以上 品牌目标：旺胜地产是现代都市优质、优越生活的倡导者及实现者。 本项目是有灵魂、有生命、温暖、具人情味的建筑,物超所值，接受价值(Perceived Value) 高于实质价值(Actual Value)； 建立高端、高档物业的差异化品牌个性。 目 录 章节 内容 页码 第一部分 区域市场调查与分析 一、邹城宏观环境综合审视················ P5 二、区域楼盘调研数据分析·········· P6 三、竞争小结及竞争对手的得出········ P14 第二部分 之美顾问对于该项目的策略思考 一、认识项目················ P17 二、项目SWOT分析·············· P18 三、项目总体发展策略············ P19 四、形象定位及客群分析············ P20 五、项目核心价值的梳理··········· P23 六、项目形象定位·············· P24 第三部分 创意展示 VI系统及形象表现············· P27 第四部分 合作说明 合作相关事宜的说明、备注·········· P53 第一部分 区域市场调查与分析 一、邹城宏观环境综合审视 1、全国百强县市、经济重镇 现为国家级历史文化名城，新兴能源工业基地，中国优秀旅游城市，全国综合实力百强（县）市。邹城市区位于市境偏西北部，人文、自然景观和谐，山、水、城一体，独具特色。 2、城市发展方向及规划 城市定位: 迅速崛起的鲁西南经济重镇。 城市发展方向: 近年来，政府在城区东部开拓了占地15平方公里集行政办公、金融商贸、文教娱乐、住宅小区为一体的东城新区，不断加大城市基础设施建设力度，构筑起“外成环、内成网”的现代化城市道路体系，一大批精品工程相继建成，丰富了百姓的生活。 城市东部地区的发展方向规划： 建设用地发展方向 规划近期城区用地以现状建成东区为基础，建设用地发展方向以向东向西北为主，形成产业北上、生活东延的发展态势。 东城区规模 指护驾山路以东、朱山以南区域，为城市东部综合新区。规划在该片区建设全市行政文化中心，在东外环路以西规划生活居住区片区；东外环以东规划工业区。 居住区布局 城区内应为二类居住用地为主。靠近山体及滨河地段可适当布置一类居住用地（不超过总居住用地的8%）。规划形成20个居住区或小区，其中中心片区4个，西部片区5个，东部片区6个，北部片区5个。 【小结】城市化率的持续增长带来了区域房地产市场刚性需求的购买力基础，这是支撑本地市场销售持续发展的主要基础。 3、良好的宏观环境，为房地产市场迎来发展契机 自05年起，邹城房地产市场步入了快速发展阶段，部分楼盘大约也是在这个时间段进入市场，目前主要在售项目5个，东城区是开发热点区域。 二、区域楼盘调研数据分析 要想取得竞争优势，光依靠特殊性还不够，还必须有效地融入产品差异化策略，通过了解对手的特点，并进行有机的结合，建立并获得相对于竞争对手的优势。 基础数据 楼盘名称 燕京花园（四期） 物业地址 崇义路1999号，燕京大道 电话 0537-5370000 售楼处 同上 土地面积 约35.5亩（四期） 建筑面积 38万㎡（总），3万㎡（四期） 土地用途 住宅 使用年限 70 容积率 1.12 绿化率 40.8% 开盘时间 2010年底 入住时间 2011年底 开发商 邹城永大房地产开发有限公司 交通状况 位于燕京大道北侧，即将北延的金山大道西侧；临近7、9、15路等公交车站牌，交通方便。 户型 总户数3482户；四期共300户，多层：2室2厅1卫，80㎡；小高层：2室2厅1卫，3室2厅1卫，3室2厅2卫，90-128㎡ 产品定位 物业类型 住宅 建筑类别 多层、小高层 建筑