对凯里市草坪寨项目的策划思考.docVIP

对凯里市草坪寨项目 的策划思考 凌峻地产（中国）有限公司 二○○八年四月  前 言 凌峻十分重视草坪寨项目，执行董事曹鉴贤先生亲自实地考察了项目，但由于接触时间短暂，我们对项目和对市场的认识有限，因此，本司在此提出的仅仅是对项目发展的一些核心思考和战略构想，不涉及到项目的具体操作和必然的常规动作。我们谨希望能在此基础上与榕筑公司进行更深入的沟通，以达成初步的合作意向。 凌峻对草坪寨项目的策划思考模式——核心推理逻辑：  一、宏观市场 （一）城市大盘开发的反思 自从2001年广州南部的华南板块面世，在国内开创了房地产的大盘时代以来，几乎每一个大中型城市都有那么几个动辄几十万平方米建筑面积的大型房地产项目，房地产业成为发展商之间财力竞争、品牌竞争的“巨人游戏”。 1、对城市大盘运动的反思和提升。 “城市大盘运动”改善了人居环境，加快了城市现代化的进程，但各种弊端也相继暴露，显示出造城运动不成熟的一面： 首先，没有实现可持续发展，造成居住文化和人文精神上的缺失。只考虑到了居住，而没有考虑到精神生活和发展等各种可持续性发展问题——仅仅能住人而已，只能算得上是单一功能的聚居区，忽略人文关怀真正成熟的应该在精神和物质两方面都给人以家的感觉有公共空间信息交流的场所精神和物质两方面都给人以“家”的感觉社区生活要突出人性化的气息 重视城市的生态问题的中心城市洁净、舒适、宜人的绿色城市凯里市场房地产整体已经形成了良性互动发展的局面首先，要保证社区居民构成的多样化，既要有工薪阶层、政府官员，也要有都市精英、城市有产者，让居民能够与各类人群直接接触，自由沟通。其次规划建设注重区内景观、建筑形式、设施等的个性化和艺术性。此外，还要注意通过丰富多彩的社区活动和多元的文化氛围，增强社区的凝聚力。 二、关于项目的思考 （一）项目在哪里——项目面临的市场环境回顾 经济水平限制房地产行业发展：凯里经济实力虽然位居贵州省第三，但经济基础及市民收入水平与其他地区的同级城市相比有较大差距，城市居民的住房购买力不强，这对凯里房地产的进一步发展造成了障碍。 概念地产时代的市场：目前在凯里市场上，众多概念层出不穷，但是大部分项目在产品上的挖掘不充分。因此，在产品上的充分打造，将会赢得广阔的市场空间。 缺乏的主导市场的开发商：开发商大部分为本地或外地来的中小开发商，缺乏高水平的全国性大开发商。因此产品品质普遍不高，留给了高水平开发团队充足的机会。 产品类型单一化发展：目前市场上的产品类型单一，以多层、小高层及高层产品为主。后继开发楼盘应在同类型产品上进行创新，挖掘产品的更多价值。 市场尚未进入真正的爆发期：目前凯里的房价尚处于理性上升阶段，与本地的收入水平相适应，购房者还是以本地自住为主力；未来只有高水平大开发商或大项目才能引爆凯里房地产市场，高品质项目将迎来高价机会。 （二）项目是什么——项目定性分析 项目总占地400余亩，总建筑面积近90万平方米。项目是凯里市最具规模的综合性住宅项目。整个社区集居住、休闲和商业等多项功能于一体，必将是一个综合品质高，且可以持续发展的复合型超大规模社区。 项目位于凯里中心区，毗邻市政府，区位优势明显，是凯里市重点发展的综合性城区。在政府的重点规划下，该区域将发展成为凯里城市的核心区域：凯里市的新居住中心。 项目位于城市核心区，区域城市化发展成熟，市政配套及生活配套完善，自身多种功能复合，总建筑面积达到90万平方米以上的“城中城”、“城市复合体”。 城市大盘是相对于郊区大盘而言的。城市大盘限于土地的稀缺性，其规模往往比郊区楼盘占地较小，容积率相对较高。 项目实现成功开发，必须遵循城市大盘的开发模式，必须站在城市的高度来审视项目，必须以城市运营模式来开展造城运动。 （三）目标是什么——项目发展价值与目标分析 1、行业价值与目标——新模式+新标准+新价值： 开创凯里房地产业新的大盘开发模式，奠定新的开发标准和新的价值基准，提升凯里的房地产开发水平。 2、城市价值与目标——改善人居环境+引领城市发展： 借助项目的大规模高水平开发，必然大大改善凯里区域的人居环境，提升区域价值，打造城市的地产名片，引领城市发展进程和人居进程。 3、企业价值与目标——里程碑+新样板+多效益： 成为纵横驰集团榕筑公司房地产开发的里程碑和样板项目，为公司带来经济效益、品牌效益、人才培养和经验积累等多方面综合效益。 (四)对谁来开发——目标客户群分析 由于现时没有进行必要的专项市场调查研究，对于凯里市的购房群体的跨区域购房的比例没有详细了解，据初步了解，城区的几楼盘销售均以本区的客户为主，外区购房者比例极少。以我们多年房地产营销操作经验，对于草坪寨项目这样一个城市大盘，由于项目总建筑面积庞大，开发周期较长，项目必须实行“全面覆盖策略”——打开更广阔的客户群