湘西吉首边城商厦策划案.ppt

公元2006·湘西·楚源·再造城市中心引擎 “势态”炎凉，胜者为王 运营目标 大湘西商业样板 吉首商业领袖 运营战略 招商先行 大手笔营销 招大商 整合政府资源 运营策略 聚客 湘西财富VIP 创富俱乐部 造势 吉首城市商业高峰论 启动预售 吉首城市投资说明会 颠覆传统商业格局 以市场号召力选择主力店 颠覆 传统商业地产 价值体系 包装成 吉首旅游景点 通过免租优惠 和主力商家召唤力 吸引散租户 以招商进程 工程进度划分 运营阶段 以主力商家为主体 统一经营统一管理 围墙与售楼部设计效果展示 各类服装卖场概念示意 家电卖场概念示意 数码类产品卖场概念图 酒店配套价值 8 优良配置价值 7 封闭式卖场价值 6 主力商家价值 5 MALL形态价值 4 商圈龙头价值 3 文化传承价值 2 9 地标价值 地段价值 1 本项目价值体系梯次图 项目命名建议 楚源 MALL 万商汇 金湘西 中央商业广场 万佳汇 楚源时代广场 楚源城 新天地 民族 商场 主推案名 边城新天地 民族新天地 湘西财富新领地，城市中心值升机 中心商圈 的领跑者 投资客 体验之都 时尚之城 经营户 消费者 主题形象定位 城市中心引擎，吉首商业领袖 一类客户 吉首市区积累了一定量资金的市民 二类客户 花垣等县级市前往吉首投资置业的人群 三类客户 部分灰色收入者 四类客户 吉首原籍人员，分布在怀化和长沙等地 目标 投资 客户群 他们的特征 年龄结构：30—55岁 文化特征：文化层次不高，其中的个体经营户经验丰富、精明理性，矿主及股东等相对冲动感性。 投资心理：总体上看大势、买涨不买跌，但个体经营户之外的客户跟风心理强烈。 购买能力：50—100万总价是他们能承受的主要价格区段 目标经营客户定位（散户） 吉首本地经营客户（含在吉首做生意的邵阳、株洲、温州等地人）/在长沙、怀化等地经商的吉首人 经营范围：服饰、文具、鞋业、运动、精品、个人用品、眼 镜、表业、餐饮、零食、娱乐、体育、休闲等 承受租金：20—200元/平米·月 文化特征：商业经验丰富，市场触觉灵敏 进驻心理：本案整体知名度、市场前期反应、管理水平、商场诚信度、发展潜力、盈利能力是进驻商家主要关注内容 打磨 规划设计建议 规划设计建议一： 商场大门：将“边城新天地”五个字移到门楣之上，原来门楣的位置放置一个电子显示屏，主要用于聚集人气，传播商场资讯，形成城市中心的标志 规划设计建议二： 负一层：将消防监控室、空调机房、消防泵房移至负二层或负一层靠人民路、武陵路处，该处对外打通，提升负一层内街价值与一层价值；将垃圾房移开，打开入口；将消防监控室的楼梯移开，扩大负一楼入口，提升负一楼的价值；中庭延伸至负一层，形成一体，加强负一层与一层之间的人流动线，提升价值。 规划设计建议三： 五楼楼顶成立一个创富俱乐部，作为吉首财智阶层休闲、娱乐、交流的场所 规划设计建议之四 在本项目商场大门和宾馆大门之间的玻璃墙面上营造水幕，该水幕从二楼落下，流入一楼地面的水池。水幕的制造使得商业的氛围更加浓郁，二楼临水幕铺面可定位为餐饮，提升二楼的价值。 规划设计建议五： 一层打破临街商铺的概念，所有门面都朝向商场的内街道，将临街门面改为商场内铺，以形成人民路、武陵路至商场、商场内部的循环人流动线，提升商场内价值；形成客源分享，增加消费者逗留时间，并增加商场外墙（玻璃外墙）的展示面，营造浓郁的商业气氛，同时，使整个商场成为一个独立王国，有利于提升整体售价。 封闭式卖场概念图 规划设计建议六： 向心回字型布局：本案商业地块为一个梯型，采用向心回字型布局，即顾客进入中庭后，即进入一个环回型的商业街道内，能产生环回效果，同时能保持明晰的方向感，使顾客获得舒适的购物感受。同时，配合手扶电梯与垂直观光电梯，引导顾客在平面与立体上流动，使顾客在购物过程中不自觉地流动成一个立体的回字。使平面回字与立体回字相结合，形成一个生动、活力、流淌的平面加空间的街道布局。 规划设计建议七： 外立面：外立面时尚辉煌，现代感强，并以橱窗式广场墙大块区隔，便于展示 规划设计建议八： 中庭设于商场中间偏东侧。面积一楼约300㎡，顶为玻璃，采光通透。商场内商铺以中庭为轴心，环形分布，向外辐射 规划设计建议九： 商场内交通。总体上尽可能简捷，拒绝迷宫式通路设计 1）平面交通：商场内商铺环形分布，一层以中庭为轴心向四个门辐射，形成主要通道。商场内大租户与各中小商家之间设置出口沟通。 2）垂直交通：设置两部观光电梯；每层楼两部自动扶梯，分别置于中庭的南北侧（同上同下的步行楼梯）； 其他建议 规划设计建议十：设置四个出入口，武陵路临商业城处一个门，为国际著名快餐连锁品牌的出入口（内有出入口与一二层的商铺相通）。正对武陵路