融创集团重庆奥园四期方案汇报.ppt

１、鲁能星城的整体情况介绍 鲁能?星城总占地面积约2000亩，被五童路、新溉路分为北区、西区、东区三大区域，西区位于龙头寺片区，呈方形，内有近佰亩新华水库，南以规划水系为界紧临龙头寺公园，东区位于五童路东侧，新溉路南侧。北区位于新溉路北侧、五童路东侧。  目前西区已开发部分（一、二、三、四街区）基本情况： 占地面积： 36.88万平米 总建筑面积：64.81万平米 容积率： 1.75 公建配套： 幼儿园、会所、小学 地块描述： 该地块位于龙头寺片区，在新溉路和五童路的交叉 口；呈规则的方形并有近佰亩新华水库；地块整体 素质较好。 ２、各街区产品策略分析 ３、目标客户群描述 年龄范围：28～45岁之间； 主要地理范围：渝北、江北、渝中； 教育特征：多数受过高等教育； 经济特征：具有一定的稳定收入，经济实力较强； 生活表征：喜好艳丽的色彩，寻找内心的开放； 喜欢与同质群体居住在一起，对新的群体适应能力较差； 充满强烈的物质欲望，喜欢追逐潮流，尤其是品牌； 在追求及体验社会成就的同时，关注自我与家庭的和睦关系； 疼爱子女，希望他们能接受更好的教育，希望他们生活更加美满； 除本职工作外，不断寻求第二产业投资； 追求高品质的生活，但同时也注重经济适用性； 购房需求：多集中在总价25-40万之间。 ４、推广节奏及市场反映 一期：2004年8月推出1685套 市场反应： 高层均价3200元/平米，集合式住宅（洋房）均价4000元/平米销售，当年实现售磬。 销售分析： 产品供应主要以小户型为主，低价入市引起市场极大的关注并迅速成交；产品规划时在较佳的地理位置辅以少量的高品质产品进行市场试水，为后期产品的推出提供依据。 二期：2005年7月至今推出第二、四街区共2197套 首次推盘情况： 首次推盘755套，产品供应主要以二街区的小面积两室及四街区的经济型三房为主；另有少量板楼的跃层和叠加双拼别墅。价格因产品形式不同差异较大，均价分别为2900元/平米、3500元/平米、4200元/平米不等；推盘当天预订500套，预计目前销售95%以上。 二次推盘情况： 二期在首次推盘后剩余部分为1442套，在9月份先推出2街区部分，约500套的以小面积两室为主的点式高层；后期又相应推出4街区经济型三房，至房交会期间累计推盘千余套。 销售分析： 由于推盘产品中中高档结构搭配合理，节奏控制适度，市场始终保持较高的关注度及消化能力，因为性价比较高受到了市场追捧；客户构成中江北、渝中以及渝北三地占据了近80%的比重，说明鲁能星城对周边区域的人群有着很强的吸纳能力；值得注意的是跃层的销售相对缓慢，总价过高与部分街区整体定位不符是其相对滞销的主要原因。 三期：2005年9月至今推出第三街区620套 市场反映： 9月三街区举行产品说明会，第一批推出约300套洋房及叠拼产品，其中洋房均价约4400元/M2，叠拼均价约4700元/M2，至今为止因销售完毕并进行该街区第二批产品的销售。 销售分析： 三街区地块临湖景观面较长，并规划设计成由叠拼、洋房与少量小高构成的纯低密度住宅区，为今年所推三个街区中定位最高的一个组团。由于该街区整体定位为纯中高档居住区，且景观、产品都有相应的竞争优势，再加上鲁能星城整体项目的规模效应，三街区推出后同样取得了良好的销售业绩。 一街区产品特点： 该街区根据地形条件规划了多种产品形式，包括洋房、集合式住宅、板式小高层、点式联板和点式高层。临水景的位置布置集合住宅及洋房产品，从南向北依次为板式小高、点式联板、点式高层，充分利用了地形及景观优势使之价值最大化。 该街区户型定位主要以小面积中等户型为主，其中110平米以下的户型占到了80%以上；110平米以上的户型只占到了20%。小户型面积控制较好，突出的特点是105平米以上户型全部带入户花园或空中庭院。 点式住宅中全部为两梯四户、两梯五户的小户型为主，板式小高等低密度住宅以面积适中的户型为主。街区整体产品档次差距较大，为后期的产品推出进行了市场试水。 二街区产品特点： 该街区占地较小，开发商根据地形条件和社区整体定位的需要，全部规划成点式高层，充分利用了经济技术指标降低了整个社区的土地成本。 该街区户型定位全部以小面积中等户型为主，其中60-90平米的户型占到了50%；90-110平米的户型占了50%。整个街区最大户型面积105平米，为一至四街区中整体定位最低