宏观调控下的房地产行业.pptxVIP

小组成员： 张晓 杨思思 杨锋英 热依汗古丽·太力艾提 买买提·苏来曼浅析2010-2011国家调控下的房地产行业15234演示目录中国房地产行业简单历史进程及概念介绍房地产行业2011现状房地产行 业五力模型分析房地产行业房地产行业以及企业的发展趋势政策解读以及总结观点一、房地产行业发展起源——至今已经走过了30年历史第四阶段第三阶段第五阶段第一阶段第二阶段 (1978至1991年)理论突破与试点起步阶段1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等点.1987至1991年是中国房地产场的起步阶段.1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住地.1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度.1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案. (1992至1995年)非理性炒作与调整推进阶段. 1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行. 1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落.房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏(1995至2002年)相对稳定协调发展阶段随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点.1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一 (2003年以来)价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策TEXTTEXTTEXTTEXT房产泡沫即将破 2008年，国家宏政策的作用显现，市场供给方资金链条绷紧，需求方处于明显观望状态，商品房交易量大幅下降，房价上涨幅度逐步放缓，房地产市场景气回落 房地产概念基本概念 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离部分以及附着的各种权益。从房地产存在的自然形态上来看，主要分为两大类，即土地和建成后的物业。所谓“不可分离”是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地的功能或完整性。不可分离的部分包括为提高房地产的使用价值而种植在土地上和花草树木或人工建造的庭院、花园、假山,为提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上水、暖、电、卫生、通讯、通风、电梯、消防等设备。 一般来说，我们通常所说的房地产是就城镇房屋和土地而言的，故房地产也可称为城镇房地产，本报告讨论的房地产就特指这一含义。按照商品房屋用途来划分，房产可分为商品住宅和非商品住宅两大类，前者包括普通商品住宅、经济实用房和别墅、高档公寓，后者可分为写字楼、商业营业用房等。外部资金资金银行定金和预付款 股市股市材料商土地购买设计公司建筑公司管理费用监理公司基金房地产商自筹资金销售手段销售回款 房地产行业发展现状产业链发展现状-企业角色定位越来越清晰，分工明确 房地产资金链链基本形成，各环节依存度逐渐增强资本和土地己成为产业链上最重要的两种资源，集聚了产业链内部最激烈的竞争二、房地产行业2011现状（一）国家政策房地产政策商品房市场保障性住房税收：上海、重庆房产税改革试点（住房转让营业税免征年限提高，完善房地产相关税收政策）问责制：1000万套保障房签订“军令状”（对落实国家1000万保障性安居工程建设用地实行责任制） 货币政策：6次上调存准率，2次加息。二套房首付60%，利率1.1倍。房地产类贷款同比下降显著资金：中央及地方政府出资5000亿，社会筹集8000亿；加快保障房资金预算执行进度；支持地方投资融资平台公司及其公司；发行债券优先用于保障房用地行政措施：限购政策升级；首次要求地方出台房价控制目标；商品房销售明码标价；完善土地招标制度；国务院督查组督查16省；县级及以上城市上报异常交易地块建设管理：单列保障性住房用地；保障性建设信息须公开；防范和纠正保障性住房建设，配置等环节的不正之风；鼓励央企参与保障房建设；加强保障房建设管理；加强保障性安居工程质量管理二、房地产行业2011现状（二）企业表现（1）加快资金回笼，建立多元化融资渠道 对现有存量住宅产品，企业可考虑采取高速周转方式，灵活定价、快速推盘，在市场调整期内抓住需求，加快资金回笼。二、房地产行业2011现状（2）把握拿地机会，增加二、三线城市土地储备转变经营模式： *缩短开发、销售周期 加大期房营销获得充足现金流 *合作拿地、联合开发、共同经营的方式 降低拿地成本与市场风险增加二、三线城市土地储备： *“ 限购令”、 房产税试点，表明调控重心仍集中于一线城市，而二、三线城市房地产市场仍以刚性需求为主，受限购措施影响小，土地政策也较为宽松二、房地产行业2011现状（3）调整产品结构，适当提高商业地产投入；适当增加商业地产投入，开拓旅游地产、养老地产新业务 寻求新的盈利增长点加