迎宾号商街营销策划方案.doc

“迎宾1号商街”营销 策 划 方 案 2007-9-27 超凡决策 前 言 随着内蒙古二线城市房地产市场的崛起，房地产投资赶上了快速发展的步伐，丰镇市作为乌兰察布盟经济增长快速发展的县城来说，房地产投资也具有很大潜力，从城市作为“交通中转站”、“电力工业城市”、“省际交流驿站”的功能与定位来看，丰镇市具有“流动消费人群辐射力度广”、“工业化人口消费经济力大”、与“小商业中转贸易空间广阔”的特点。这些特点决定了其商业的发展前景在今后的几年会远远超越其它旗县的发展，商业的增殖潜力巨大，就本项目而言，在有效的时间内，实现“短、平、快”的销售状况，并且使价格达到有效的提升是营销的最大目的！ 市场背景分析 一、市场总体特征 1、社会国民生产总值加快，城镇经济优势凸现 近几年，丰镇市的经济增长幅度大力提升，在第五届县域经济基本竞争力评价中，丰镇市综合竞争力在中国西部百强县中名次大幅度上升，由2004年的94位上升到29位，并被评为全国县域竞争力提升最快的县市之一，在自治区81个旗县市中排第8位。下面为2005年的一些具体数据： 类别 数 值 比上年增长 生产总值 52亿 38.4% 财政收入 5.65亿 24.5% 工业增加值 12.7亿 45% 固定资产投资 45亿 40.6% 城镇居民人均收入 7500元 12.5% 2、城市化步伐加快，房地产投资加大力度 05年以来，政府加大招商引资力度，对旧城区实行了大幅度的改造，使城市面貌焕然一新，同时新区投入大量的基础设施资金，对道路、公建、政府以及生活配套设施进行了建设工作，新区的中学、小学、以及医院等相继落成，区域房地产住宅投入力度加大，这里将成为丰镇市未来的中心居住区。 3、整体分析： 随着西部开发的进行与地域经济的发展，丰镇市的各项经济指标快速发展，展现出优越的投资优势。 房地产投资伴随着新区的发展与旧区的改造呈现板块式的发展状态，使各个区域发展显现集中化的态势。 商业的发展以旧区为中心逐渐外向扩展，以商业街为主要标志的小商业贸易是丰镇市商业发展的主要特点。 二、商业环境分析： 1、现以满足居民内需向外需转换商业消费是主要特征 近几年，丰镇市的商业发展迅速，尤其以温商步行街的建设与经营，说明了丰镇市的商业消费力与小商业贸易的大幅度增长，呈现出一派喜人的局面。丰镇市作为交通中转市带来的流动消费人口以及与大同市的变贸特征，决定了其商业发展是有很大的潜力。在商业发展的过程中，从前几年的由满足居民内需为主的商业消费格局逐步向外向型贸易发展，这种特征将会在未来几年尤为明显。 2、业态发展不够成熟 大的商场、品牌店超市，米高层高， 4.5米的开间， 14.5米的进深空间，商铺， --191㎡的自由空间，核心定位核心概念起着总括项目特征，，它是我们传播的核心这部分客户以投资为主要目的，主要是一些专门的投资户和资金较为宽裕的经营户主要集中于餐饮、日用百货、等行业，这部分客户是主力目标客户新进入商户这部分客户以前未从事过商业经营活动，现计划进入商业经营行业，这部分人以投资能力。营销推广策略原则充分利用差异化营销及营销突破注重整体推广的系统性节奏性九月全面造势，力争十月形成销售高潮m2，对物业保值升值有很强的信心。 五、销控策略 楼盘“销控”的目的概括为“三控”，即控局、控价、控利润。 控局——所有商铺都能卖 优先出售户型或者位置等条件不是很好的商铺，如，商业街北边的商铺，或者是一层商铺，而把好位置、好户型的产品留到价格可能达到更高水平的时候进行销售。 控价——保证价格稳步飚升 对于商铺价格的控制，是整体策划思路与销售贯通的过程，先以可预期价入市，在整体商业气氛的带动下，销售人员人为的带动客户的心理，暗示项目升值的可能，价格提升就成为必要。 控利润——加速销售，增加利润空间 通过对售楼现场人流的控制以及销控表的人为设计，制造出“热销”的情形，从而导致买家产生“买不到”的压力，最终营造出“抢购”的行为，一旦这种情况出现，首先是成为涨价提供的基础，最终的目的就是尽可能地扩大利润空间。 六、推广策略 1、积累期 时间：2007年9月25日—10月10日 推广目的： 积累客户，为正式开盘储备客户 聚集人气并有效试探客群价格的接受范围 推广方法： 现场包装——（以现场商业形象为主）围档、售楼部看板等。 海报DM——针对丰镇市的其它商业街以及高档居住区散发海报 建议销售平均价格： 一层：4089元/平米 二层：4398元/平米 2 、开盘热销期 时间：2007年10月10日—10月30日（完成总销