酒店式公寓初步营销方案.doc

2010年酒店式公寓初步营销方案 一、产品定位 1、2010年面对的市场问题 （1）客群有限----城中板块酒店式公寓市场供应量有限，但目前考虑天华酒店为酒店改造公寓项目，因此户型设计较单一，从使用功能划分受宏观政策和形势影响，消费者认为精装小户型价格实现短期内大幅上涨可能性不大，因此目前短期投资者数量明显减少，投资者更关注项目综合品质、管理水平等影响长期投资回报能力等方面的因素。搭筑投资平台，增强客群投资信心成为本案需解决的首要问题。 （2）在售产品同质化竞争激烈---- 城中在售酒店式公寓和小户型项目整体供应量已处于供过于求的局面，2011年还将有相当体量的小户型产品推出市场，产品同质化竞争激烈。前期推出的小户型产品整体销售去化情况一般，加上后续存量较大，市场竞争将日益激烈。 （3）总价是关键 ---- 在售项目小面积、低楼层的产品销售率高的特征反映了该类型产品客户多以投资为目的，对项目的总价控制有较高的要求。 2、产品竞争策略 目前在售项目中交付标准最高的为文化路半岛四季项目。金轮国际作为新街口唯一在售、南京唯一真正国际标准的酒店式商务套房，国际知名品牌风管式商务空调、节能型冰箱、智能洗衣干衣机、电磁炉、微波炉，卫生间标配世界顶级洁具、高清液晶电视，24小时中央热水供应，与上海超五星酒店同等品质的高档精装家具。凯润金城与相比，地段上更具优势，周边历史文化气息浓厚，生活配套成熟，交通便利，社区规模也远远大于金轮项目。但是产品的定位不及金轮。因此必须为本项目寻找新的利益点，增加产品附加值，在激烈的市场竞争中，一举实现销售目标，并为2010年后续推出的酒店式公寓产品，做好铺垫。金轮主要卖点在于，给企业高管提供了离OFFICE更近的私人行宫，有家的格调，有高级酒店的服务，拎包入住，24小时中央热水，都给生活提供了最大的便利。而本项目目前暂定的交付标准还远远达不到金轮的档次，因此，必须，以达到迅速走红南京的小户型市场，抢占市场份额的目标。 3、项目产品定位： 从市场现状来看，现阶段，酒店式公寓的标准已经越来越高，要在市场上一炮而红，必须选择走另类、而又不乏实用的概念化、数字化路线。 项目产品整体定位：仅供上流圈层的高科技、人性化的奢华商务菁英行馆 科技带来人性化：数字化时代，处处无线你的无限；新风系统，让家自由呼吸，节能降噪，抑菌环保；家庭净水系统，全面呵护用水健康；家用地暖，让冬季告别潮湿寒冷；食物垃圾处理器，带来更环保、更洁净、更健康的居家环境； 奢华：大堂、公用走道、玄关、厨卫······风格、细节处处充满时尚元素，以精致体现奢华； 商务菁英行馆：与长江路292号的总统府及梅园新村遥相呼应，让地处长江路2号的行馆成就菁英们的非凡生活，体会孙中山、蒋介石、周恩来这些伟人们曾经的辉煌；全天候从容享受星级酒店的配套和服务； 目前在售酒店式公寓项目装修标准参考 项目名称 装修标准 虹桥中心 2000元/m2装修标准，方太或帅康厨房电器、整体橱柜，圣象或爱诺法塞复合地板，樱花天然气热水器，多乐士 乳胶漆，美的或同档次空调，马可波罗或同档次墙地砖。 中商万豪 1500元/m2装修标准，多乐士或立邦漆，诺贝尔或马可波罗墙地砖，定制淋浴房，名牌卫浴 融寓 1200元/m2装修标准，诺贝尔墙地砖，多乐士或立邦乳胶漆，和成或科勒卫浴，方太厨房电器，格林地板，美 的或格力空调，格兰仕微波炉，阿里斯顿或OA史密斯电热水器， 雅居乐上品 2200元/m2装修标准（可以选择毛坯），国内名牌实木复合地板，方太厨房电器，无家具，墙纸、名牌乳胶漆 中海凯旋门 1580元/m2装修标准，帅康整体橱柜，方太厨房电器，摩恩水槽龙头，奇胜开关插座，林内燃气热水器，博德墙 地砖， 科勒卫浴，华帝浴霸。 金轮 3000元/m2装修标准，国际知名品牌风管式商务空调、节能型冰箱、智能洗衣干衣机、电磁炉、微波炉，卫生间 标配世界顶级洁具、高清液晶电视，24小时中央热水供应，与上海超五星酒店同等品质的高档精装家具 ·项目所处区位及酒店式公寓产品的特质决定了其对于高端客群的吸引力和投资型客户极具吸引力； ·新政对楼市的刺激，使得部分有在市中心置业需求的高级白领选择地段优越、面积小、总价合适、配套完善、有较大升值空间的高档物业作为短期居所，日后可以转而出租收益； ·国家政策利好、股市低迷和银行存贷款利率的大幅下调，使得部分有富余资金的