资料长沙大北城市场综研究报告.ppt

①项目产品研究 开发商 湖南湘水雅境房地产开发有限公司 项目位置 开福区政府西侧 项目规模 占地:100万㎡ 总建面:400万㎡ 总栋数:144栋 总户数:20000户 容积率:3.5 绿化率60% 产品组合 住宅+商业街+酒店 规划特色 包括普通住宅、高级住宅、大型购物中心、六星级标准酒店、学校、商业等多种物业类型，建成后的湘江世纪城将成为长沙市规模最大的高尚综合社区。 建筑特色 首创中国独一无二的“全城人车分流”人性化道路布局系统, 住宅为23-33层的南北向板楼结构设计, 绝大部分住宅还设置私家入户花园，大部分楼座设置观光电梯，让业主尽揽湘江美景。 园林特色 湘江世纪城拥有约6公里长、约60-100米宽的湘江风光带，设计为怀古惜今（精品开放式公园园区）、缤纷四季（精品花木景区）、渐行渐悟（自然风格景区）三大景区，多角度体现湖湘文化精彩。 核心配套 35万平米滨江风光带、20万平米大型购物中心、六星级标准酒店、多所幼儿园、中小学、5万平米沿街商业街区 房型面积区间和配比 90㎡-162㎡ ,二房到四房 二房15% 三房65% 四房20% 售价 江景房起价5000 均价5500 最高价6000 非江景房起价3700 均价4200 最高价4600 ②项目营销分析 形象定位 长沙首席超大规模高尚社区 主题推广语 我们造城 客源分析(来源及比列) 开福区政府及各机关单位工作人员,部分外地投资客,以及看好北城板块的中青一族 在售单元（时间） 揽江苑7号，11号，咏江苑8号楼 销售情况（时间） 开盘当天销售70-80套左右. 开发进度（时间） 在建60栋，封顶30栋，拆除脚手架10栋 板块代表项目:湘江世纪城、珠江花城、万国城MOMA、沙河世纪城 板块物业：物业形态多以小高层和高层为主，有少量的别墅物业，容积率多在2.0左右，价位区间从4200-6200元/㎡不等，主力户型为三房。 板块属性：大盘之家，后起之秀 板块点评： 优势：大盘开发，整体规划较好，远离市区无工业和污染适宜居住 劣势：目前配套设施不尽完善，出行不便板块发展前景：随着珠江花城、万国城、湘江世纪城等品牌项目的带动，加上世界500强入驻及沿江大道北段的建设，洪山公园板块将成为长沙市最为活跃的热点板块之一。 4.板块综述 1.筹建项目： 项目名称 开发商 体量（㎡） 占地（㎡） 容积率 产品类型、 预计价格 上市时间 金霞花府 湖南宏吉置业 49万 158750 / 高层 未知 09年 秀峰景园 湖南中坤置业 10万 21655 3.50 高层 未知 09年 碧江秀阁 湖南坤龙置业 10万 18480 / 小高层 未知 09年 开泰公馆 长沙开泰置业 9.2万 20781 3.50 高层 未知 09年 新城小区 湖南湘诚新城置业 32万 20万 1.80 多层,小高层 未知 09年 极目楚天 湖南法利达置业 16万 30244 / 高层 未知 09年 中坤华庭 湖南中坤置业 20万 33452 4.0 高层 未知 09年 合计 146.2万 捞霞板块 2.在售项目代表 项目名称 开发商 体量（㎡） 占地（㎡） 容积率 产品类型、 销售价格 湘江壹号 长沙创远置业 95万 61万 1.34 混合物业 独栋均价11000 双拼均价9000 联排均价7000 山语城 长沙大联实业 46万 90万 1.53 混合物业 均价3500 华江*乐天华亭 湖南怡宏实业 6万 1.8万 3.2 高层 均价3200 3.在售个案分析 湘江壹号 ①项目产品研究 开发商 长沙创远置业 项目位置 开福区霞凝乡兴联村 项目规模 占地:61万㎡ 总建面:95万㎡ 总户数:3569 总栋数：200 停车位:4891 绿化率：48% 容积率：1.34 产品组合 混合低密度物业 规划特色 项目总体功能的分布为三个部分：东部商务组团主要为城市功能配套，产品类型包括五星级酒店、SOHO办公、小户型公寓、配套商业等。中部组团和北部组团为低密度住宅区，西北部组团和南部组团为高档高层住宅区， 园林特色 结合中央保留的山地公园和现状地形，依山就势，在建筑布局中充分考虑了江景资源利用最大化的原则。 核心配套 商务休闲会所、运动会所、幼儿园、小学、医院、五星级酒店 房型面积区间和配比 一期：独栋别墅（485㎡-750㎡）35套 双拼别墅（320㎡-350㎡）19套 叠加别墅（220㎡-320㎡）14套 复式楼：（180㎡-310㎡）4栋 售价 独栋均价11000 双拼均价9000 联排均价7000 ②项目营销分析 形象定位 大山水公园领地 主题推广语 千米江岸，千亩福地，千年生活 客源分析(来源及比列) 私营企业主， 在售单元（时间） 一期山邸