西安浐灞河公司西安浐灞生态地产综合体项目整体定位与发展战略中期沟通.ppt

西安浐灞生态地产综合体项目整体定位与发展战略中期沟通 谨呈：西安市浐灞生态房地产开发有限公司 世联工作范围 世联工作平台之一：西安市浐灞河生态区总体规划（2006年8月） 世联工作平台之二：西安市浐灞河三角洲控制性详细规划（2005年7月） 世联工作平台之三：西安市浐灞生态区发展研究课题丛书 围绕本项目，工作小组在过去1个月的时间里进行了大量调查和研究 本次沟通思路 项目位于浐灞生态区内，通达性好，属于政府推动建设的以生态资源为核心的城市新区 区域开发处于启动期，公交系统不发达，缺乏商业、教育等生活配套，欠缺人气 开发启动期 当前浐灞核心三角洲区域仅中新浐灞半岛一个项目在开发，其他项目均未进入实质开发阶段 公共交通欠缺 区域公交系统欠发达，近期预计会有一趟公交线路开通 无有效常住人口 当前三角洲内除零星自然村落外无常住人口，中新浐灞1期在今年下半年交房 无生活配套 仅建成浐灞区管委会大楼，无生活配套 项目位于浐灞三角洲核心区中的中央商务带的龙头地块，区位优势明显 中高容积率、中等规模综合体项目，受一期项目限制，用地有一定局限 项目基础指标： （本项目为地块二期） 占地面积 项目总占地194亩，本项目占地面积在80亩左右； 建筑面积 本项目建筑面积14万平米，整体19.5万平米； 容积率 本项目容积率约2.6，整体容积率1.5； 地价 ：约70万元/亩 规划指标 限高100米以下 用地性质：综合用地 周边多为待建空地，北面越过约20米的现状建筑后拥有灞河景观 北面 浐灞管委会大楼，层高约为20-25米； 越过大楼后为灞河及沿河景观带 南面 已建成车行道，双向四车道； 西面 已建成车行道，双向四车道； 道路对面为中新浐灞1期和2期的工地； 东面 现状为与灞河大桥间的空地； 二线核心城市，处于开发启动期的强势景观资源型城市边缘生态新区核心，中等规模，中高密度综合体项目 有利因素： 区域景观资源优势 片区规划前景向好 交通通达性佳 不利因素： 目前区域处于开发启动区，无商务需求基础 区域内有效常住人口欠缺 受中国金融政策紧缩、以及通胀压力等影响，全国大中城市房地产均无大的起色，形势严峻 西安房地产市场在政策和地震的多重影响下，上涨势头放缓，近期市场表现理性，价格相对平稳 浐灞区域市场——住宅市场处于起步发展阶段，商务、商业市场相对缺失 中新浐灞半岛基础资料 占地面积：3854亩 建筑面积：310万平米 容积率：1.18-2.02 发售日期：2007年8月首期发售，当前2期在售 价格信息：开盘价2790元/平米，07年均价约3100元/平米，当前价格在4200元/平米左右 销售速度：到当前已销售近40万平米 客户：辐射全市范围内的住宅客户，投资客户 浐灞生态区管委会下属的房地产开发公司，首次市场化开发项目 项目开发目标 核心问题界定 世联模型：具备特殊资源的城市大规模新区开发，应该从自身资源禀赋出发，从区域与其所在的都市群的关系以及区域的发展时机角度研究其发展方向 浐灞生态区为西安最大规模的原生态资源聚集区，总面积达到129平方公里 以浐灞两河资源为核心，大面积绿地规划与湿地资源，原生态自然资源极其丰富 广运潭、桃花潭、大水大绿等重点工程的规划建设必将进一步确立区域生态资源优势 广运潭生态治理工程 我国北方地区罕有的集生态湿地保护河道景观、动态旅游、游览观光等为一体的生态景观公园； 桃花潭生态治理工程 项目规划1000多亩，其中水面860亩，建成后将成为我市独具岛屿风情的高尚商务休闲、旅游度假场所； 大水大绿工程 新增水面6500亩，累计形成水面15000亩，完成绿化面积4000亩。 浐灞区域的生态资源对于整个西安极度稀缺，生态价值与意义之于城市举足轻重 浐灞生态区和西安城市核心区距离在半小时内，其价值更见突出。 ——派风机构经理张先生 生态环境是一个城市软性竞争力的最重要指标之一。 ——西北建工学院经济学孙教授 西安本身的自然生态环境不是太好，在这样的城市里，浐灞生态区的价值犹显珍贵。 ——金地聂总 资源禀赋研究结论 世联模型：具备特殊资源的城市大规模新区开发，应该从自身资源禀赋出发，从区域与其所在的都市群的关系以及区域的发展时机角度研究其发展方向 浐灞生态区是西安重点发展四区二基地之一，同时占据城市东北方向发展主轴 重点发展的四区二基地 主城区 浐灞生态区 高新区 曲江区 东北航空基地 东南航天基地 西安城市发展方向 西南方向——户县 东北方向——泾河 东北方向——临潼 浐灞生态区占据西安东西发展横轴的重要支撑点，成为西安城市可持续发展的全新增长极 西安现状城市结构发展 南北发展主轴——中心城区+经开区+高新区+曲江区； 城市东西发展相对缓慢； 西郊区域由于传统的重工业基地影响，城市向西发展空间相对受限； 城市向东