西平国际商贸城深度访谈分析报告.doc

《深度访谈分析报告》 西平国际商贸城 中国·西平 西平项目组 2009年10月18日 目 录 前 言 3 1．访谈的目的 3 2．受访者从事行业分析 3 第一部分 宏观部分的分析 4 1．受访者对地区经济分析 4 1.1对外贸易方面 4 1.2政府投资方面 4 1.3内需方面 5 2．受访者对城市发展规划分析 6 2.1城市定位 6 2.2城市发展 6 2.3优化布局 6 2.3.1突出抓好城区建设 6 2.3.2突出重点园区建设 7 3．受访者对房地产发展分析 7 4．受访者对房地产政策分析 7 5．受访者对商业地产分析 8 5.1以经贸路为核心的特点 8 5.2以护城河路为轴心，呈“丰”字形延伸的特点 9 5.2.1大型商业集中在经贸路和护城河路核心商圈 9 5.2.2品牌专卖店集中在经贸路和柏城大道上 9 第二部分 中观部分的分析 10 1．受访者对零售消费分析 10 2．受访者对商业经营状况分析 11 2.1商场方面 11 2.2超市方面 11 2.3专业市场方面 11 2.3.1服装市场 11 2.3.2建材、家俱、装饰材料市场 12 2.3.3手机、电器专营店市场 12 2.4商业街方面 12 2.5餐饮： 13 2.6宾馆酒店方面 13 小结： 14 3．受访者对房地产投资分析 14 第三部分 微观部分的分析 15 1．受访者对项目地段分析 15 2．受访者对项目定位分析 16 3．受访者对项目经营分析 16 4．受访者对项目售价分析 16 5．受访者对项目发展分析 16 第四部分 采访案实录与分析 17 1.商厦经理访谈 17 1.1西平柏城商场经理 17 1.2银基商贸城招商经理 19 1.2.1郑州火车站一带的基本情况特征 19 1.2.2商贸城经理对西平国际商贸城项目的建议 20 2.经营者访谈 21 2.1海尔专卖店老板 21 2.1.1西平地区的消费特征 21 2.1.2经营商家对西平国际商贸城商铺的期望（简单介绍该项目立项概况） 22 2.1.3经营商家对商铺投资经营的意向 22 2.2漯河市鑫鑫彩妆化妆品老板 23 2.2.1漯河市的消费特征 23 2.2.2经营商家对西平国际商贸城商铺的期望（简单介绍该项目立项概况） 23 2.2.3经营商家对商铺投资经营的意向 24 3.随机消费者访谈 25 3.1西平消费者的个人消费情况 25 3.2西平县消费者的消费习惯与特征 25 3.3西平县消费者对国际商贸城项目的期望（介绍该项目概况） 26 4.出租车司机访谈 26 4.1经贸路、柏城大道、护城河路一带的消费热点和交通方式 26 4.2对西平国际商贸城的建议 28 5. 麒麟商贸广场招商部经理访谈 28 5.1周口市商业地产的发展现状 28 5.2周口市综合市场业的发展规划及发展趋势 29 5.3对麒麟商贸广场一带商业格局的基本看法 29 5.4对西平国际商贸城的建议 29 6.售楼部经理访谈 30 6.1平顶山市房地产业的发展现状 30 6.2平顶山市商铺的分布情况和主要配套的需求特征 30 6.3对平顶山贸易广场的看法 31 综 述 31 前 言 房地产行业是一个高投入、高风险的行业，特别是商业地产更甚之。如何准确的定位，打造适合当地环境、适合当地经营、当地投资、当地消费的项目，必须对市场有充分的调查和分析。为此，我们对西平和周边地市大市场的经营者、消费者、投资者等进行了充分的调查和访谈，旨在了解社会各界对当地的商业环境、需求以及对本项目期望的真实想法。 1．访谈的目的 通过对西平各相关行业人士的访谈，了解西平县城市特性、消费习惯、经济发展、房地产市场、商业、投资等信息，通过对相关行业人士的了解访谈，搜寻对本项目定位、规划、后期管理、发展方向等有参考意义的信息，为西平国际商贸城的建设提供充足的决策依据。 2．受访者从事行业分析 西平国际商贸城初步定位为中原地区规模最大、配套最全、经营环境最好的综合性商贸集散中心和电子商务交易平台，为此对项目有关联的行业人士进行了访谈，收集到很多有价值的第一手资料和信息，为项目的开发提供有价值的决策依据。我们先后对西平、驻马店、漯河、许昌、郑州、周口、平顶山等地区的经营者、投资者、消费者、招商管理者、社会人士等进行了访谈。 访谈了西平和周边地市的众多商家和专卖店，从商家的角度对当地的消费能力、消费习惯等进行了分析，从经营者的角度对当地商业市场和商业发展进行了了解；访谈了投资者、消费者，对当地投资习惯、投资取向、消费特性等方面进行了了解；访谈了商户，对商铺的盈利模式进行了探讨；访谈了房产中介，从市场流通的方面对商业物业活跃程度进行了了解；访谈了出租车司机，对城市的人流动向进行了分析。 此次访谈了以上相关行业的120多位人士，对访谈的