锦秀豪庭月营销策略报告.doc

锦秀豪庭5、6月营销策略报告 锦秀豪庭5、6月营销策略报告 一、市场竞争基本情况 1．1周边竞争项目的目前价格、优惠情况 项目 名称 起步价 （元/㎡） 最高价（元/㎡） 均价 （元/㎡） 层差价 （元/㎡） 成交优惠 折后 均价 竞争 类别 福满花园 3700 4800 4600 30 按揭付款98折，一次性97折， 4400 A 广鑫居 3400 4500 3800 30-50 现在成交优惠100元/㎡ 3700 C 嘉汇馨源 4108 5200 4700 40-50 五一优惠96折，三房起步价4108元/㎡。 4500 A 康桥蓝湾 4250 5600 4800 30-50 一次性付款98折，按揭99折，指定房型（104m2~106 m2）40万~50万一套 4700 B 同和慧源 4400 5200 4800 30 一次性98折，按揭99折；两房3888元/套，三房6888元/套，四房9888元/套，五房11888元/套，楼中楼13888元/套；成交即送1000-4000元不等的品牌家电；老带新老业主可获1500元物业费，新业主可获2000元/套购房优惠；成交蓬莱阁可获2888元/套购房优惠。 4750 B 隆源国际花城 4480 5600 4900 40-50 一次性付款96折，按揭97折-15000元/套（设储金卡优惠5000元，可转让；两房另固定优惠5000，三房另固定优惠10000） 20%轻松首付优惠（从4月底起，首付20%，其余首付09年3月30前结清） 4700 A 翰林华府 4500 6800 5300 9-30 项目于5月1日开展支持奥运的体育竞赛活动，并加推观逸阁江景房单位，置业礼金为“特惠折扣（一次性付款95折，按揭96折）-15000元/套”。 4900 B 云星·城市春天 4200 5400 4620 30 按揭99*99，一次性98*99 4500 B 小结： 区域内A级竞争盘折后平均均价在4550元/㎡; 低与本项目折后均价。本盘定价相对其偏高。 区域内优惠促销攻势猛烈。有4盘以上总折扣额度高于1.5万，区域内隆源亦在进行低首付优惠政策，但还款期限高长于本盘。本盘折扣促销售政策并不具备优势。 而现场客户亦反映，在与周边竞争盘性价比同等权衡下，本盘定价偏高！ 1．2、周边竞争项目的07年-08年3月价格走势 项目名称 07年12月 08年1月 08年2月 08年3月 08年4月 福满花园 4500 4500 4360 4360 4400 嘉汇馨源 4800 4500 4500 4400 4500 康桥蓝湾 5500 5500 4800 4800 4700 城市春天 4800 4600 4200 4100 4500 同和慧源 4800 5200 4900 4900 4750 隆源国际花城 4600 4800 4650 4650 4700 翰林华府 5500 5500 4800 4850 4900 小结： 08年1-4月，区域内在售楼盘在2月份价格大幅度下调后，3-4月基本价格保持平稳状态，只做50左右的上下调整。基本与本盘价格调整价值度一致。 1．3、竞争楼盘的每月销售情况：（单位：套） 项目名称 07年１月 07年２月 07年３月 07年４月 07年５月 07年６月 07年７月 07年８月 07年９月 07年 10月 07年11月 07年12月 08年2-3月 08年4月 福满花园 31 12 15 24 20 24 18 18 26 20 8 30 5 6 嘉汇馨源 96 28 65 83 20 200 98 47 0 0 0 80 7 10 康桥蓝湾 56 26 32 25 25 0 86 37 14 6 20 35 5 6 同和慧源 尚未开盘 120 42 156 20 124 113 107 43 26 4 5 翰林华府 尚未开盘 300 86 15 22 隆源国际花城 尚未开盘 231 20 30 小结： 08年2月至3月，区域市场虽然有大幅度折扣优惠政策施行，但销售情况仍然不旺。年后至今，单盘销售4-20套。进入4月，各楼盘的销售情况由于接近5.1黄金周,客流量增大,销售有所上升。 1．4竞争楼盘近期推量分析 楼盘 近期推出 户型 面积（㎡） 数量（套） 去化量(%) 嘉汇馨源 推出6号楼176套两梯四户的物业 两房 77.31 44 80% 三房 106.10-108.54 132 广鑫居 单间 30.80~38.42 10 —— 福满花园 8，9号楼 三房 115~118 30 —— 三房 127 30 —— 四房 1