专题三房地产场体系结构与运行.ppt

专题三 房地产市场 ——体系、结构与运行 第一节 房地产市场的内涵、体系 一、房地产市场的内涵和特性 市场是交易和分工的产物，其概念可从以下四个方面来理解： 买卖双方进行交易的专门场所（狭义的市场概念） 买卖双方进行相互作用并共同决定商品、劳务的价格和交易数量的机制（典型的西方经济学定义） 交易活动或交换关系的总和(广义的市场概念） 资源配置的一种手段，与“计划”相对应 房地产市场是房地产交换的场所和领域，也是房地产一切交换或流通关系的总和，它是市场主体、客体、中介组织、价格、运行机制等要素构成的一个系统 内涵： 房地产市场，是房地产产品和房地产服务的交换的统一体 房地产市场房产市场和地产市场的结合 根据研究需要，房地产市场可以看成是住宅和非住宅房地产的组合 房地产市场是有限空间和无限空间的统一体 二、房地产市场的特征 1.交易信息不充分、交易费用较高 2.区域性强，产品供求范围较小 3.交易的是房地产权益，不发生实物的移动 4.市场竞争不充分，更容易形成垄断 5.是一个投资市场 三、房地产市场体系 房地产市场体系，指由不同种类和功能的市场组成的有机综合体，是相互独立、相互联系、相互制约、相互影响的多类别市场形成的一个整体。 （一）土地（地产）市场 土地一级市场： 土地所有者以让渡一定时期内土地使用权为主要内容的地产市场；国家出让土地给房地产开发公司的土地出让市场 政府垄断的土地使用权出让市场 不同用途不同的出让最高年限 分批租和出租两种。土地批租市场是指国家将城市闲置的存量土地、拆迁土地或征用土地的使用权，在明确规定用途、使用年限和其他要求条件下，以批租的形式有偿出让给房地产开发企业或土地使用者，土地使用者向国家一次性支付出让金。土地租赁市场是指国家将城市闲置的存量土地、拆迁土地或征用土地的使用权租赁给土地使用者，土地使用者按规定每年向国家缴纳一定数量的地租。利弊各现。 是二三级市场赖以产生、活跃的基础。 出让方式有以下几种：划拨、协议、招标、挂牌、拍卖 土地二级市场： 指土地或房地产开发市场，即已获得批租土地使用权的房地产开发者或土地使用者，将已开发好的土地即建筑地段（生地变成熟地）的使用权，按批租合同规定的用途和其它使用要求，有偿转让给其他土地使用者，或直接建造商品房出售、出租所形成的市场。 原出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移给新的受让者 卖方不是国家，政府采用经济手段来调节。 交易价格由供求关系来决定 土地三级市场 指土地使用者将自己拥有的土地使用权，在批租合同的期限内，按合同要求，或在补办有关手续，补交地价后再横向进行转让、转租或进行抵押。土地三级中，买主和卖主都是不确定的，其转让、转租或抵押的价格也是在市场中自由形成的。 土地使用者横向转让转租或进行抵押。 (二）房产市场 按流通形式： 房产买卖市场 房产租赁市场 房产抵押市场 （三）按经营内容： 房地产投资开发市场：该市场主体为房地产开发商或发展商，其开发活动的目的主要是为了获取盈利。房地产投资开发活动从开发选址和承租土地开始，经过对土地及土地上建筑物和其它附着物投资开发的筹划、建造、使用，直到拆毁的全过程。 建筑施工市场：市场主体为建筑商，其主要工作是各类建筑物的建造与施工。在这一市场上，房地产开发商与建筑商因为开发项目的招投标及签订有关工程承发包合同而发生联系。该市场交易的商品是房地产开发项目的承包合同。建筑商只承担物业的建设任务，按合同兴建各种物业后交给开发商，并依此取得施工费。与土地的获取及房地产商品的售出或出租无关。 房地产物业交易租赁市场：房地产物业交易租赁市场主要包括物业出售和出租两个市场，其市场主体是房地产开发商或房地产代理商，其主要业务是出售或出租办公楼、写字楼、商业用房、工业用房、住宅及其它地上附着物。 物业管理市场：其市场主体是物业管理公司，主要业务是对已竣工投入使用的房地产物业，包括各类房屋建筑、附属设施、场地及物业区域内的环境，实施统一的专业化管理与维修养护，并为业主或物业使用者提供综合性服务。物业管理的服务为有偿服务，在法律法规的指引下，已形成一定的行业准则与市场规模。物业管理市场是房地产开发、出售与出租市场的延续，并对上流市场形成一定的作用。 房地产金融市场：房地产开发商在房地产开发经营活动过程中进行货币资金融通的场所，它贯穿于地产市场、房地产开发市场、建筑施工市场、物业交易租赁市场等多个环节，且是与上述各个环节发展的需要相配套而派生出来和一种服务性市场。（后面有专门章节讨论） 房地产劳务市场：指通过房屋装修、装饰、房屋管理以及经纪人的活动等，为用户提供综合服务的市场，包括一切为保护或增加原有房屋使用价值而提供服务的劳务供求关系。 房地产技术信