东莞茶山镇沙墩购物广场项目策划提案.doc

茶山镇沙墩购物广场项目策划提案 目　录 前 言 第一章　市场分析 第二章　项目分析及定位 第三章　全程推广方案 前 言 本案主要由市场分析、整合推广方案两部分组成，具体包括项目概况、SWOT分析、项目定位及导向、推广思路及项目建议；项目的整合推广策略。 本案仅仅是体现了我司对于贵项目在运作过程中的一些思路和操作手法，并且也未与贵公司进行深入且具有针对性的讨论，难免有不足和偏差之处，因此具体的一些执行方案还须经双方协商达成一致意见后另行制定。 第一章　市场分析 1、茶山市场分析 １）茶山沙墩商铺租赁市场分析： 　　根据我司针对茶山沙墩服装服饰、珠宝首饰、中西餐厅、酒吧、药店、茶庄、网吧等等商铺综合调查： 　　商铺租金范围： 30元/㎡/月——100元/㎡/月 平均租金： 50元/㎡/月 销售均价：8000元/㎡起（独立产权） 　　现状分析： 　　茶山沙墩现有商业格局规模小、档次低、布局零散、没有领袖级的商业项目；由于周边城区或者镇区商业发展得如火如荼，消费市场外流； 　　大型的商业地产项目为当地的经济发展切实起到了拉动的作用，茶山沙墩要改变商业格局，首先要发展商业地产项目。茶山沙墩的商业格局有待改进。 ２）竞争项目分析 　　竞争项目： 泸边商贸广场 沙墩农贸\成衣市场 麒麟市场 他们作为沙墩老市场，又属于沙墩商业中心地带，特别是沙墩农贸\成衣市场在沙墩占有绝对优势，其挡位全部满租，而且生意较旺，是本案农贸市场挡位招商最大的竞争项目。 第二章　　　项目分析及定位 一、项目概况 1、项目案名：园梦购物广场 2、项目规模 本项目分两期开发建设，一期规划占地面积为6300㎡，其总建筑面积约为14533㎡,由1栋3层商业楼组成。一层至三层建筑面积分别为6300㎡、6100㎡、2100㎡。 3、土地性质： 为集体土地租赁性质，作为商业项目经营，使用权限为20年。 4、功能布局 一层：由中央为商场和临街商铺合围。可做综合型商贸市场，如：农副食品批零市场和超市等。 二层：可做商场，如超级百货商场。 三层：可做美食、休闲、娱乐场所使用。如空中楼阁美食休闲广场、沐足养生中心、康乐健身俱乐部等。 5、硬件设施 一部电梯连接一至三层，二至三层配置有中央空调。 6、地理位置　　本项目位于茶山镇增步管理区沙墩新城工业区大道旁。 二、项目SWOT分析 1、优势分析：　　（1）区位优势 　　本案位于茶山镇沙墩片区东江支流外滩，凭借沙墩外滩风光可打造茶山娱乐休闲独一处。 　　（2）配套优势　　通过廊桥连接河堤筑就东莞首席“叠加式外滩美食文娱广场”，加上内部高尚文娱配套设施和足够的停车场地，充分满足购物、休闲、娱乐消费需求。　　（3）交通优势　　本项目位于茶山镇增步管理区新城工业区大道旁，至东莞市区和茶山镇区交通十分便利。 2、　劣势分析：（1）消费群　　一站式购物、娱乐、休闲消费综合型商业市场还没有在沙墩形成，如何转变消费观点是关键。 （2）商业环境 本项目不属于沙墩片区核心商圈范围，其商业区位优势和商业氛围与沙墩老市场对比处于明显劣势明显。 【建议】 可通过强化本项目商业功能配置，以提高消费市场品质和功能来弥补老市场的不足之处。 3、机会分析：　　（1） 市场机会（引导消费）　　一站式购物、娱乐、休闲消费综合型商业市场是未来市场发展的趋势，通过各个媒介的推广能将此理念灌输于消费群体，从而为营销造势。　　（2） 稀缺性 　　本案为茶山镇增步管理区唯一的“叠加”建筑风格的一站式购物、娱乐、休闲消费综合商业市场，对于树立项目品牌是一次绝好的机会。 4、威胁分析： 　　消费者的认知程度不高： 如何引导消费，让更多的人予以关注是化解本风险的唯一途径（可以通过新闻媒介、广告宣传推广）。 5、综合分析： ??　　通过上述分析，在本项目中优势和劣势共存，机会和威胁同在，如何化劣势为优势，如何最大限度的规避风险，并挖掘本项目所具有的所有机会，如何将本项目的各种资源全面整合将成为本项目成功的关键。 三、项目定位 我司经过多年的实践，并对于各地项目进行的深入研究，认为本项目前景良好，且本案也已具备定位一站式购物、娱乐、休闲消费综合商业市场项目的基础。 　　因此本案定位的总原则是：塑造茶山镇沙墩片区标志性“一站式购物、娱乐、休闲消费综合商业市场” 1、具体的市场定位实施：（1）定位内容：明确主体服务对象，确定目标客户群。? （2）定位原则：以目标消费者的真实、持久需求定位。? （3）核心消费群定位： 商圈半径2公里范围内，消费能力较强的固定居民消费群。 ?? 2、项目推广思路 　　总的思路： 　　根据本项目每层的业态和功能不同，引进专业商业经营管理公司，以专业市场经营管理带动商铺的旺租，也将促进商铺的最大价值化