2010年南昌市房地产市场、价格预测汇.doc

前 沿 ?????? 宏观政策提要 ü??????? 央行上调存贷款基准利率各0.25个百分点 ü??????? 各地响应首套房首付比例3成政策，地方细则纷至沓来 ?????? 全国市场运行状况提要 ü??????? 10月份，全国绝大多数城市成交面积环比下跌 ?????? 南昌房地产市场状况提要 ü??????? 南昌市住宅土地市场成交大幅萎缩，环比下跌34%，是偶然还是必然？ ü??????? 南昌10月商品房交易量价齐涨的背后，是新政作用前的疯狂还是需求结构变化的推涨？ ?????? 本期典型案例赏析 ü??????? 梅湖风景区里一枝独秀——“万科润园” ü??????? 略显尴尬的科技“商”务别墅——“博泰.静林府” 严厉的政策或将威慑高涨的房价，但却无法阻止旺盛的需求寻找释放出口，无论是刚性需求还是改善性需求，南昌市宏观经济增长乐观，居民支付能力的不断提升，住房的改善性需求也会水涨船高，居住需求结构的变化将酝酿出新的市场契机。2010年10月份南昌商品房市场供应大幅下降成交小幅上涨，供求比为1：1.27，整体呈现出供小于求的局面。 房地产市场发展进程离不开城市宏观背景的舞台，近年来，南昌城市发展进入快车道，城市规模不断扩大，城市发展格局逐渐由老城区不断向外延拓展，朝阳新城、瑶湖组团、大昌南组团等城市新组团的发展推动了区域内房地产市场的开发进程，因此，从中长期来看，受益于城市宏观经济发展的崛起需要，南昌房地产市场总体仍然向好。 2010年，南昌市推出58宗土地，供应面积4050.943亩。相比上年同期，供应宗数和面积分别增加24宗和1569.579亩。推出的53宗土地最终成交50宗，成交面积3824.312亩。2010年前5个月推出的53宗土地中有12宗为限套型地块，总面积为1003.007亩，占总量的24.76%。12宗限套型地块成交11宗，成交面积936.426亩。2010年1-5月份南昌市居住和商住用地累计成交1203.835亩，比上月增加34.127亩，其中京东板块占61.25%。居住和商住用地规划建筑面积172.6万㎡，楼面地价为1619.82元/㎡。2010年6月南昌市至少推出9宗土地，供应面积为805.254亩，相比5月略微增加。6月土地供应以工业用地为主，供应面积达到630.845亩，约占总量的80%。 2010年，受一线城市成交量影响，5月份，南昌市区新建商品房住宅共成交1761套，环比下跌48%；成交总面积为195428.17平方米，环比下跌42%，非住宅成交总套数为590套，非住宅成交总面积为61523.78平米。5月成交量迅速下滑，主要是调控新政作用的影响，新政如提高二套房贷、停发三套房贷、限制外地人购房等非常有针对性调控政策，立即抑制了以改善性、投资性需求为主体的消费市场，而同时刚性需求也出现了观望情绪，诸多因素叠加在一起，导致了五月成交量的快速下跌。新政出台，以红谷滩区域为代表的热点区域迅速冷却，区住宅总成交843套，跌至497套，环比下跌41%，改善性需求和投资性需求迅速退潮，随着二套房贷、地方细则以及房产保有税等利空政策消息蔓延，调控政策的叠加效应抑制了投资资本涌入楼市。投资资本开始将目标转向其他投资渠道。 2010年5月份东湖区新建商品房总成交套数为463套，相比于4月份的254套，成交套数增加了209套，英雄经济开发区总成交套数为166套，环比增幅88%，成交量逆市上扬，而与此同时，高新区5月份成交量则出现大幅下滑，环比下滑惊人。其主要原因是，品牌大盘推盘左右了板块成交。在5月，紫金城的全面推盘和热销，影响了整个东湖区的5月份的成交量，同时，英雄经济开发区恒大绿洲的上市，也拉动了整个区域的月度成交量。紫金城和恒大绿洲也分别以月度成交量145套与129套，排在了5月市区住宅成交套数第一名与第三名。而另一方面，京东品牌大盘世纪风情在4月份的推盘以及5月份的沉寂也彻底左右了整个高新开发区的成交量。 在新政压力下，深圳等一线城市开始出现了第一波的降价潮，绿地、恒大和万科等全国品牌开发商也在酝酿全国性的降价。受土地增值税的清算和二套房贷标准认定等政策的影响，越来越紧的调控政策使得楼市房价下行压力增大。在南昌，开发商已经开始主动调整开盘价格来换取成交量的上升，如前期的名门世家和万科青山湖开盘价格主动调低，得到了购房者的认可。对未来降价预期的增加让购房者更加理性。市场价格与购房者预期之间存在较大的差距，因此造成了楼市观望情绪愈重。只有房价下行空间能够符合市场的预期，才能换取楼市成交量的上升。在政策越来越紧的情形下，房价下行成为必然。 回顾2008-2009年南昌市房地产市场 新增供应骤减，刚性需求释放使得成交量放大 09年3月份新增供应量为8.93万平方米，环比下降34.63%，08年萧条的市场