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房地产项目户型设计策划 * 户型布局包括两个层次的含义：一是指各个户型在小区总平面、楼层、平面上的位置；二是指一个户型之内不同功能房间的平面布局。 确定户型布局 指一个项目中不同类型、大小、位置的户型组合及其比例关系。一个房地产项目不可能只有一种户型，否则产品线过于狭窄，市场风险大。一般来说，一个项目应该确定一个主力户型，再加上一些辅助户型。当项目较大或者目标客户界定不清楚时可以采用多个主力户型，但一个项目的主力户型不宜过多过杂。 确定户型组合 根据户型大小不同，户型一般分为实用型、舒适型和豪华型等。户型大小要结合项目的土地价值来判断：景观丰富、交通便利的地块当然应以大户型为主，土地各方面均普通既无突出优点又无特别缺点的，则以中等户型为主，而地块较差时则应以总价较低的中、小户型为主，至于在商务中心区的小幅土地，最适宜的当然是小面积公寓甚至酒店式公寓。 确定户型大小 是采用平面户型还是立体户型？独立户型还是双拼户型？错层户型还是跃层或复式户型？双错层户型还是三错层户型？户型要根据项目所处区位以及周边总体环境，结合目标消费群体的消费特征来确定。 确定户型类型 房地产项目户型设计策划（住宅户型策划内容 进户门正对主卧室 指污染源相对集中的房间与其他相对洁净的房间分离，比如卫生间、厨房与卧室分离等。 洁污分区 按照是否用水分为干区和湿区。厨房和卫生间属于湿区u，卧室等属于干区。为了减少污染，干区和湿区应该分离。 干湿分区 为了保证家庭成员之间的起居互不干扰。一般要求主卧与次卧有一定距离，且主卧最好带有卫生间；保姆房与工人房有所分离 主次分区 分为公共区和私密区。入户门和玄关为公共区；客厅、餐厅为半公共区；厨房、工人房和服务阳台为半私密区；次卧、次卫和家庭起居室为家庭私密区；主卧和主卫为主人私密区。卧室的布置在最隐秘处，而且还得注意各房间门的开启方向，尽量保证卧室之间以及卧室与其他房间不要相互对视。 公私分区 居室根据其使用性质可分为动区和静区，客厅、餐厅、厨房、娱乐室、公共卫生间等空间属于动区；而卧室、书房、主卫等空间则属于静区。最能体现动静分离原则的是跃层、错层户型，但平面户型如果布置合理，也能实现动静分区。动静区面积比例，有人提出一个参考标准：三房户型大致五五开、两房大致四六开、一房大致七三开 动静分区 住宅户型策划的原则（功能分区原则 动区 静区 洁污分离 动静分离 公私分离 干湿分离 餐、客厅 主卧 工人房 工人入门 主次分离 干湿分离 干湿分离 指从入户门进入客厅的行动路线。来客流线不应与居住流线和家务流线交叉，以免客人来访时影响家人的休息和工作。客厅处于套型中的动区，应在外侧，也就是离入户门近的区域，卧室门要开在会客区外，避免出入时横穿沙发和电视机之间，最好的办法是完全动静分离，将客厅独立设置。 访客流线 主要存在于卧室、卫生间、厨房等私密性较强的空间。这种流线应尊重主人的生活格调，满足其生活习惯。像主卧配独立卫生间及衣帽间，增强了居住流线的私密性。目前还有书房开设两个门，分别通向主卧和客厅的设计，即保证主人学习方便，又使亲密关系的来客能在书房畅谈。 家人流线 包括烹饪流线、洗涤流线、洗浴流线。一般家庭的厨房较窄，流线通常为“I”和“L”形，顺序不当就会引起使用上的不便。如果一开始就是冰箱、水槽、案头、炉灶，使用起来会更流畅些。洗涤流线主要是洗衣、晾晒和熨衣，这3点最好一线。比如洗浴流线，有些采用洁污分离的方法，将洗手台设计在卫生间外侧，然后依次是坐便和淋浴房，避免浴室潮气四散，又使洗手、如厕、淋浴互不干扰。 家务流线 指住宅中日常活动的路线，通过流线设计可以有意识地将人们的行为方式加以组织和引导，从而达到划分不同功能区域的目的。如果流线产生很多交叉，则说明空间的功能区域混乱。 流线 住宅户型策划的原则（流线设计原则 访客与家务及家人流线交叉 访客与家务及家人不交叉 在目前房地产市场，尤其要重视风水的问题。如：进户门不能正对电梯或楼梯，也不应正对卫生间门，房间应该方正规整，床头上方不应该有横梁等。 风俗性原则 要求户型面积大小要适宜，大而无当，小儿局促，都会使舒适度受到影响。 经济性原则 户型设计的弹性和可变性包括户型内部的弹性设计和户型与户型间的弹性设计。户型内的弹性设计是将套型内的某些居室设计成无隔墙的大空间，让购房者自己决定如何分隔，以提高利用率。户型与户型间的弹性设计指一套大户型可以拆分成两套小户型，或者两套小户型居室可以合并成大户型。 灵活性原则 由于楼体位置、朝向、通风、采光、楼层等差异，在每个项目的后期都会有一些条件不太好的户型形成空置。而提高户型设计均好性则是降低项目空置率的有效办法。户型设计均好性指要求每套住宅都能够均享环境资源。 均好性原则 是由于各地区人们生活习惯不同而对户型和面积有着不同的要求，是户