信阳羊山区项目营销策划报告.ppt

伴随价格高位企稳，此时本项目展示条件和客户认可度达到高点，将普品高价销售条件成熟。 配推策略—2期承接 A B C A B B C C A B B B B C 客户预热积累期间 开盘前2天： 公布价格表及优惠区 间，并通过预销控确 定客户的购置意向和 价格承接力。 开盘前１天通知具 体优惠以高于原 预报幅度的最终优 惠吸引客户开盘当 天到场地购买。 开盘前１个月：形象推广、客户积累、样板房和会所、展示区开放工作；统一广和销售口径，对外宣称本项目的高价值和高价格预期， 以提高客户对产品的期待和心里承接能力； 开盘前7天； 以均价出街及展示区域推出为噱头，梳理前期诚意客户，并进一步确认其可承接的价格情况，办理手册升级。 根据开盘当天首批 单位的销售情况决 定后期推售的价格 策略和调整推出时 间 诚意测试 算价 开盘 强销期 梳理策略 客户量不足的开盘方式：团购先售，以大逼散 适用性前提：诚意客户梳理结果不理想，数量有限，但有一定的企业团购及地方团购的客户支撑。 开盘方式： 在公开开盘前几日，具体统计出大批量客户购买的团购单位，集中进行先行算价，对有明确意愿的诚意客户，发放购房申请书先批认购，形成团购大客户的购买保证。其次，对本项目其他诚意客户通过短信或电话方式透露团购计划，促进散客自发组织群体购买，选房时按编号先后循序或排队先后的顺序选房。 策略优势： 在取得重点购买团体及投资客响应的同时，制造紧迫感“以大逼散”推动散客户跟风购买，在客户有限的情况下形成热销口碑，同时保留正式开盘节点，便于再次集中引爆。 开盘策略——客缺，以大逼散 适用性前提：适用于客户诚意度梳理结果理想，客户量充足，足够消化首皮货量 开盘方式： 在公开开盘前几日，本项目将通过短信或电话方式，通知前期登记的诚意客户到现场进行价格计算，算价后，对明确有诚意购房的客户，以“VIP”的方式派发选房编号，作为现场选房签到或分组凭证。根据客户量大小决定开盘当日采用抽签或排队的方式选房，制造火暴的现场成交氛围，制造销售高潮，传递热销口碑。 策略优势： 集中客户，突出开盘热销氛围营造，客户集中排队造成的热抢有利于本项目的快速销售，达到首批销售量的最大实现，在保证实现市场形象和美誉度的基础上最大程度的延续热销的购房信心。 客户量充足的开盘方式：集中选房，制造抢购 开盘策略——客足，以众造势 开盘客户引导：价格区间控销＋优惠折扣区间控销 价格区间控销：客户梳理过程中释放价格区间，并在区间基础上保留２％－５％的灵活空间，以备出现价格抗性时进行及时调整，最终在算价时公布推货的惊喜价，赢得客户追捧。 优惠折扣控销：开盘当天不需捂盘，以折扣控销，方式示意如下： 折扣控销：推货折扣大于存货 10-15%左右 若推货实现70%以上销售，经过 蓄客，追加下批推货，再次集中 开盘，释放优惠折扣。 开盘策略——双重控销 背景分析 目标下战略 项目本体 市场背景 思路梳理 竞争分析 客户分析 案例借鉴 定位推导 项目传播攻略 项目展示攻略 项目销售攻略 本报告的思路及框架 创新建议 外立面建议 户型建议 景观建议 具备产品竞争力的建筑立面，能够增加产品的价格； 沿海城市热销的典型风格项目； 主要以高窗墙比、红色坡屋尖顶，色调明快鲜亮，体现高尚生态的建筑品质。 外立面建议：地中海风格 外立面建议：西班牙风格 外立面建议：现代简约风格 背景分析 目标下战略 项目本体 市场背景 思路梳理 竞争分析 客户分析 定位推导 项目传播攻略 项目拓源攻略 项目体验攻略 项目销售攻略 本报告的思路及框架 创新建议 外立面建议 户型建议 景观建议 凸窗、花池赠送 户型亮点： 实用性高：结构方正，实用性高。 送封闭阳台变房间：封闭式阳台可改做房间，赠送一半面积。 送飘窗、花池：额外赠送实用面积，提高性价比。 户型：两房两厅一卫; 两房变三房 面积：约93㎡ 封闭阳台 封闭阳台 户型建议 户型：三房两厅两卫; 三房变四房 面积：约120㎡ 户型亮点： 实用性高：约120平米的南北通透全明户型，结构方正，无空间浪费。 送大面积阳台：南面超大全景阳台，赠送一半面积。 入户花园变房间：空中花园赠送一般面积，可变化成一间房间。 入户花园、超大全景阳台 户型建议 户型亮点： 阔气高厅：5米挑高客厅，充分显示阔宅风范。 复式户型：楼上楼下的复式生活，舒适、高档。 户型：三房两厅两卫; 高厅三错层复式户型 面积：约140㎡ 底层 上层 户型建议 空中花园主要分为入户花园和景观花园（即景观阳台）； 其主要功能主要是增加室内绿化空间、提升产品附加值（花园面积赠送一半）。 入户花园 景观花园 户型建议：空中花园设计 采用倒飘窗，增强室内的空间感、提升户型的舒适型 户型建议：倒飘窗设计 在架空层公共空间可以引入社区景观