写字楼--居上乐和城项目招商方案汇.docVIP

 目 录 项目概述 柳州市商务写字楼租赁产业的现状分析 周边写字楼物业租赁概况 项目SOTW 租赁价格策略建议 六、招商工作准备及阶级划分 附：我司商家资源展示（部分） 一、项目概述： 五星商厦·乐和城位于东环大道与文昌路交汇处，雄踞柳州市新行政中心CBD核心位置，在柳州商务建筑中独树一帜；周边配套奢华，银行、证券、商场、酒店、高级公寓簇拥其间，经典商务空间彰显无疑。 项目为一栋42层的高层建筑，10万余㎡超大规模，集星级酒店、5A写字楼及大型精品百货商场于一体，主体部分采用弧形造型设计，高端挺拔，体现了建筑线条的流畅性。 项目建筑追求现代、时尚的设计元素，流畅的线条、简约的外形，突出商务大厦的高贵与典雅气质。项目一至六层作为大型精品百货商场，至今开业运营已一年有余。 经过实地考察并与贵司领导深入交流沟通，我司对该项目的合作意愿，就该建筑除1-6层以外的物业体量进行整合规划招商及运营，招商内容大致包含：项目负一层约6000平方米的物业、地上中间楼层5A甲级写字楼、及高楼层物业。 我司对该项目非常重视，多次组织公司领导层及业内专家，就过去操作的商业地产招商项目的成与败总结分析进行头脑风暴；就该项目形成初步建议与思路，待项目决策后再进行系统分析。 二、柳州市商务写字楼租赁产业的现状分析 窗体顶端 近年来，柳州写字楼市场供大于求的大环境、大鳄高性价比写字楼产品抢占市场，让开发商对写字楼项目的开发望而止步；目前市场上多个项目已经确认大幅推迟竣工时间，然而即使考虑到这些因素，中长期的动态供求不平衡仍将持续。这种情况在柳州市尤为明显，预计在未来四到五年总存量将成双倍或多倍的增长，可随着总存量的增加空置也将快速增加，同时租金也将缺乏上涨动力。 展望未来，供应中有很大一部分位于新兴地块，如高新开发区及柳东新区；争夺租户之间的竞争也必然将进一步加剧。毫无疑问，开发商也将放缓施工进度和对一些项目进行重新定位来应对这种情况； 写字楼租赁需求大多都是来自于轻资产产业，尤其来自电子、信息科技和金融公司、物流商贸、专业服务的需求； 窗体底端 据不完全统计，目前柳州市投入使用的新旧写字楼多达20处，但出租情况各不相同老城区多为满租状态，新区参差不齐；例如老城区华侨大厦写字楼一户难求，城中区的瑞泰大厦、时代商厦等写字楼都处于基本满租的状态。柳北区三中路上的凯凌大厦、文轩大厦等写字楼位于电脑城旁，依托IT聚集地的优势，出租率也可达90%以上。此外，作为新兴城市发展中心的河东片，多个写字楼新项目集中涌出，如九州国际、嘉逸国际财富中心等，其中不乏一些发展成熟，租用时间较长的写字楼分布周边，整个区域内，写字楼暂时处于供大于求的状态。受供应量较大影响，虽然区域商业发展迅速，但各写字楼的出租率却有高有低。例如，位于文昌路的金册大厦出租率可达85%以上，不足百米外的阳光100城市广场写字楼由于体量较大，出租率并不算高。 与此同时，柳州市写字楼因地段不同，用途有很大差别。其中，城中区作为柳州老商业中心，商业与服务业兴盛，片区内写字楼租用也呈现多样化趋势，各种服装销售、美容美体、时尚摄影、家教培训等小店分布其中。而三中路上的凯凌大厦和文轩大厦位处柳州最大的IT产品集中区，写字楼租户多为电子产品公司。相较而言，商圈并未成熟的河东片区，则多以大型服务公司和政府机构整层租赁为主。 城中区内瑞泰大厦、时代商厦、华侨大厦单间写字楼租金均价为38元/平方米。而与城中区较低的租金不同的是，河东片内，以阳光100城市广场，均价50元/平方米的租金，较城中区单间写字楼月租金高了近10元/平方米。由此可见，虽然城中区写字楼一户难求，但租金却普遍低于空置率较高的河东片。由于地段因素影响，写字楼供需关系和租金价格出现了偏离。 三、项目周边写字楼物业租赁概况 项目 面市单价 实际成交单价 年递增 物业管理费 电费 水费 阳光100写字楼 60-65元/㎡ 50-55元/㎡ 第3年起年均递增5% 2元/㎡ 1.3元/度 3元/立方 东郡 60-65元/㎡ 50-55元/㎡ 第3年起年均递增5% 2元/㎡ 1.3元/度 3元/立方 嘉逸大厦 59元/㎡ 50-55元/㎡ 第3年起年均递增5% 2元/㎡ 1.3元/度 3元/立方 盛丰国际 55元/㎡ 45-50元/㎡ 第3年起年均递增5% 2元/㎡ 1.3元/度 3元/立方 居上V8 55元/㎡ 45-50元/㎡ 第3年起年均递增5% 2元/㎡ 1.3元/度 3元/立方 四、本项目SOTW分析 项目优势： A/地理优势：项目位于河东CBD中央商业区核心区位，是本市中小企业进行商务办公及商业经营最成熟的地段。 B/物业优势：项目是本市为数不多的超高层商业综合体，外立面形象高端大气，硬件配套齐全且高标准。 C/产