城绿兴营销执行报告定稿.ppt

3、礼品 在推介会、认筹、开盘以及促销活动等销售节点进行派发。 建议制作： 1、雨伞。印上LOGO，案名、主推广语、公司名称、电话、标准色。建议 定制设计独特的雨伞，如带有可收缩活动型伞套。 2、水杯。杯身印上案名、主推广语、公司名称。 3、根据相关活动的规模、次数，建议制作雨伞1000把，水杯2000个。 在项目认筹期间使用。 制作建议： 类似银行卡形式，制作成金卡、银卡、普通卡两种，数量总共500张。 建议卡的名称为“惠客卡”，卡身标注“城市绿兴·花园里”、 “程惠地产，诚惠万家”字样。背面为简要说明。 四、形象包装－－外延包装 4、优惠卡 销售执行操作线： 总体策略 1、预热期；2、加热期；3、强销期；4、持销期； 5、尾盘期 6、 阶段销售目标；7、 其他 4 (推介会) (认筹) (开盘暨解筹；南区认筹、解筹；中秋、国庆促销；双城营销；老带新促销) (业主答谢；入伙、迎新年推第三批；老带新促销) (折扣、送装修促销；老带新促销) 五、销售执行 (总体宣传策略、销售进度安排策略、销售活动安排策略、推盘策略、价格策略) 总体策略 1、预热期 2、加热期 3、强销期 4、持销期 5、尾盘期 6、阶段销售目标 7、其他 针对客户特征，做到以点、线、面形式，结合销售节点，力求针对性强，高效率，低成本。 点： 场地展示 包括外场接待中心、售楼中心、样板房、围墙与形象墙、楼体、周边道路等 户外广告牌 主要起到项目包装、项目形象、卖点的推广作用。 线： 主要道路灯杆旗、公交车（车体、车内） 主要道路的人流、车流大；本项目客户多属中阶层，接触公交车频率高。 面（派发形式）： 楼书资料、报纸、短信、派单等。 1、总体宣传策略 经过对项目的深入分析，结合目前市场情况，思博制定了针对本项目销售执行的总体策略，包括：总体宣传策略、推盘策略、价格策略、销售进度安排策略、销售活动安排策略。五大策略在销售执行中并行推进。 五、销售执行 2、推盘策略 五、销售执行 第一波：推出北区3、4栋以及1栋的右半部分。4栋区位效果较差，1、3栋进行 弥补，不至于让客户选不到好房，但首批整体可以较低的均价开盘， 形成低开高走势头，营造良好销售气氛。 第二波：南区。南区是多层的，整体均价最低，可以继北区之后再次营造强销 势头，并把产品差异性错开，避免一类产品一次推完，有利于拉升产 品价格。 第三波：北区剩余部分。此部分房源是区位最优质房源，放在最后推出，有利 于发挥优势拉升价格，做到价值最大化。 4栋 3栋 1栋 总体策略 1、预热期 2、加热期 3、强销期 4、持销期 5、尾盘期 6、阶段销售目标 7、其他 3、价格策略 五、销售执行 （1）、价格表滞后 销售价格表在开盘前制定。价格表的制作过程实质上是从均价落实到个体的过程，包括考虑具体房号受到各种因素的影响、小区园林环境的影响。另外，需要持续一段时间，从蓄客、认筹过程中的客户反映做一定的调整，因此要把价格滞后制定。 （2）价格基本走势 第一步：推出北区1、2、6栋。开盘实收均价2400元/㎡（扣除优惠打 折等因素），实在体现“低开”，给首批客户优惠。 第二步：开盘一周后，价格上调1-2％，何时再度上调，取决于销售进度 和开发商资金回笼要求。 第三步：南区推出单位，以均价2300元/㎡入市，注意拉开大小户型的 单价差（南区仅8000多㎡，价格可根据开发商资金要求微调） 第四步：中秋、国庆两节日前，将销售价格表上调3％，再给价值2％的优惠。 第五步：北区剩余单位推出，均价2550元/㎡入市，视市场情况调整价格走势。 本价格走势基本能保证项目实现均价高于2540元/㎡，达到2500元/㎡左右。 总体策略 1、预热期 2、加热期 3、强销期 4、持销期 5、尾盘期 6、阶段销售目标 7、其他 4、销售进度安排策略 2007年2月15日（星期一）至2007年5月15日（星期二） 折口、送装修促销 老带新促销 尾盘期 10月8日（星期日）至 2007年2月14日（星期日） 业主答谢会 入伙、迎新年推第三批 老带新促销 持销期 7月15日（星期六）至 10月7日（星期六） 开盘暨解筹 南区认筹、解筹 中秋、国庆节日促销 双城营销各项措施 老带新促销 强销期 6月18日（星期日）至 7月14日（星期五） 认筹 加热期 6月18日（星期日）前 产品推介会 预热期 阶段时间 阶段主要内容 销售阶段划分 五、销售执行 总体策略 1、预热期 2、加热