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以房养老一种新型养老模式 　　摘 要：伴随我国日益加速的人口老龄化现状，现有的社会养老模式还不能有效地解决我国的养老问题。在我国推行以房养老政策，是对现有养老方式的有力补充，为国家、社会和家庭解决养老保障问题开拓一条有益可行的道路。近几年，根据我国国情，政府和商业部门也在逐步探索和实践。而这一政策的制定和实行面临很多不确定性因素，需要进一步更正和完善。 　　关键词：以房养老；养老金；房产贷款；模式 　　中图分类号：C913.6 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2011）36-0070-02 　　 　　一、“以房养老”提出的时代背景 　　“以房养老”也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。自北京首次提出以来，以房养老概念迅即成为全民的焦点，同时也争议不断。目前全国已有部分城市开始直面争议，大胆探索。近日，山东省提出年底前开始试水以房养老，而沈阳则借鉴香港经验，为明年登陆作准备。 　　（一）中国目前正在处于人口结构深刻转型时期，人口老龄化问题严重，探索多渠道适合国情的社会化养老模式成为业内外人士共识。 　　第六次全国人口普查数据显示，60岁及以上人口占13.26%，其中65岁及以上人口占8.87%。同第五次全国人口普查相比，60岁及以上人口比重上升2.93个百分点，65岁及以上人口比重上升1.91个百分点。老年人比例显著提高。中国目前有60岁以上老人1.78亿，其中失能和半失能老人约3 171万人，大中城市空巢家庭达70%。在可预见的未来几十年中，我国社会将需要承担沉重的养老压力。养老是一个社会问题，即使今天的美国、欧洲、日本等发达国家，其绞尽脑汁疲于应对，仍不堪重负。中国数亿人口的养老，需要的是天文数字级的财富，对于尚不富裕的中国，显然是心有余而力不足。在公共财政无力兜底所有养老问题的情形下， “以房养老”不啻为解决养老难题的一种积极补充。对于很多刚刚有了房屋产权的人而言，以房养老是一个新鲜的命题。毕竟，毕生为房所累，到了老年，房子若能反哺养老，也算是一种不错的回报。以房养老如能推行，国家也能减轻相当一部分负担，优化调配有限的资源解决其他人的养老问题。 　　（二）“以房养老”实质是老年人将自己产权名下的住宅实物资产通过市场交易的途径分步分期或者一步到位地置换为养老经济资产以满足老年经济所需的养老方式。在相当长一段历史时期内，户籍壁垒形成了严重的城乡二元结构，我国多数职工享受“低工资、高福利”政策，住房问题得到一定程度解决，城市家庭普遍拥有至少一套房屋，随着房改的推进，房屋成为居民家庭最大资产。一般来说，晚年养老资源不外乎儿女、金钱和房子三种。而时下，单靠社会养老金已很难满足老人退休后的高质量生活，“421”家庭结构下单靠儿女赡养也越来越不现实，因此，用房产担当养老重任，部分取代养儿防老和货币养老，意义重大且积极。 　　（三）最近三十年，我国经济社会快速发展，城市化、工业化大步前进，老龄化问题日益突出。不少老年人追求生活品质，更愿依靠自身力量改变老年生活状况。一些空巢老人虽有独立住房，但因子女不在身边，很难获得日常生活照料。来自中国老龄科学研究中心数据表明，目前城市老年人空巢家庭户达56.8%，一位老年人独居家庭占比为23.4%，部分高龄失能半失能老人需要获得更多专业照料服务，而他们收入很难支付其服务需求，有通过盘活住房，保障自身养老愿望。不过这种方式并非适合所有老年人。“以房养老”是老年人将自有不动产实现变现，为增加或补充自己的养老资金的一种养老选择，这种选择更多体现在城市老人身上。他认为，由于我国城乡二元结构及地域差异，农村地区在相当长时间内仍是辅助型“土地养老”，难以实现“以房养老”。根据2000年、2006年和2010年中国城乡老年人口状况追踪调查数据显示，我国拥有自主产权住房的城市老年人分别为67.6%、75.3%和79.2%。总体看，城市老年人将是“以房养老”模式收益主体。 　　二、“以房养老”面临的困境 　　（一）相关法律和政策配套环境尚不成熟。法律法规没有明确规定，政府层面的“以房养老”就很难推行。“以房养老”需要民政局、房管局、人社局、金融和保险机构等多个部门一起制定具体的政策和细则才可能得到推展。 “以房养老”需要透明、公正的法治环境。如何保证这些行业、部门公平、公正地经营、管理和执法，在当前法治不健全的条件下是个极大的挑战。就拿房地产评估来说，由于起步较晚，中国房地产评估机构还极不规范，不但整体素质偏低，而且市场存在恶性竞争，有争议的评估结果，尤其对于弱势群体来说，更难以得到及时、公正、合理的处理。 　　（二）养老观念陈旧。“养儿防老”的观念一直还在影响着这一代老人