房地产估价理论与方法真题1999年27.docVIP

房地产估价理论与方法真题1999年 一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意。)1、直线趋势法公式y=a+bx中，x表示(    )。    A．价格    B．常数    C．价格变动率    D．时间2、在市场比较法中，土地使用权年限修正属于(    )修正。    A．交易情况    B．交易日期    C．区域因素    D．个别因素3、有在区位、档次等方面相当的甲、乙两出租写字楼，甲写字楼的建筑面积月租金为50元/m2，不含物业管理费；乙写字楼的建筑面积月租金为59元/m2，含有物业管理费。该类写字楼的物业管理费为每平方米使用面积10元。甲、乙两写字楼的租金相比有(    )。   A．甲高于    B．甲低于乙   C．甲等于    D．不可比4、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有(    )。   A．甲大于    B．甲等于乙   C．甲小于乙  D．不可比5、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27m，前街路线价为2000元/m2，后街路线价为 1000元/m2，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为(    )m。   A．9    B．13.5   C．15   D．186、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用(    )。   A．类似写字楼的客观收益    B．市场比较法   C．该写字楼的实际收益      D．无法估算7、某宗房地产采用市场比较法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应(    )。   A．取三者的平均值    B．取三者的中间值   C．任选其中之一      D．在三者的基础上综合分析决定8、路线价法估价的第三个步骤为(    )。   A．设定标准深度    B．求取路线价   C．编制深度百分率表    D．划分路线价区段9、评估某宗房地产的价格时，选取的资本化率越高，评估出的价格会(    )。   A．越高    B．越低   C．不变    D．符合客观实际10、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，资本化率为8%，则该写字楼目前的收益价格为(    )万元。   A．4858    B．5200    C．2700    D．626411、某估价事务所在1998年6月20日至7月10日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为(    )。   A．1998年6月30日    B．现在   C．重新估价的作业日期    D．要求重新估价的委托方指定的日期12、某宗房地产1999年2月25日的价格为1000美元/m2，汇率为1美元=8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.5%，则其1999年10月25日的价格为 (    )人民币元/m2。1999年10月25日的汇率假定为1美元=8.29元人民币。   A．7935    B．8260    C．8290    D．796413、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为(    )万元。   A．100    B．42    C．63    D．7714、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得102分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分，则个别因素修正系数为(    )。   A．1.05    B．0.95    C．0.98    D．1.0315、有一宗房产交易，成交价格为3000元/m2，付款方式是首付10%，余款在1年内按月等额付清，假设月利率为0.5%，其一次支付的实际成交价格为(    )元/m2。   A．3000    B．2700    C．2914    D．250016、土地资本化率KL、建筑物资本化率KB、综合资本化率RO。三者之间的大小关系为(    )。   A．RL＜RB＜RO   B．RB＜RL＜RO   C．RL＜RO＜RB   D．RO＜RL＜RB17、与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是(    )。   A．均衡原理    B．预期原理   C．竞争原      D．替代原理18、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%，某宗房地产交易中买方付给卖方25