五亭龙国际玩具礼品城四期地块产品定位报告.ppt

1 宏观市场概述 2 市场环境分析 3 项目定位建议 目录 项目综合分析 产品定位篇 客户定位篇 项目周边分析 项目北侧、东北侧为工厂区、规划中的汽车北站，其规模为目前汽车东站的两倍；规划中国际汽车城将会入住30多家汽车4S店，目前已有四家入住； 项目东侧住宅在售花样年华、满芳庭、养怡花园；已入住小区蜀景花园（别墅），石油山庄约（多层，3900户）； 项目周边集中的商业项目江阳商贸城、江阳农贸市场； 项目周边沿街商业主要有花样年华、满芳庭、石油山庄、江阳农贸市场底商； 路况较好，交通便利，公共交通较发达，项目交通优势较大。 目前项目周边入住人口不多，商业配套尚不完善，但是随着项目周边规划的逐步实现，居住、商服、专业市场、物流等功能将不断的完善，项目未来增值的潜力巨大。 扬溧高速 荷叶西路 双塘路 蜀岗西路 平 山 路 扬 子 江 北 路 项目 江阳 商贸城 花样 年华 满芳庭 蜀景花园 石油山庄 养怡 花园 江阳 农贸市场 园区 管委会 规划中的 汽车北站 规划中 的国际 汽车城 工厂、4S店 工厂区 北 项目区域发展及规划 维扬，位于扬州市区中北部，总面积126平方公里，总人口30万，是扬州的政治、文化、教育、金融、科技中心。今日维扬，充分依托区位优势、资源优势，大力推进开发开放，以蜀冈为脉络，形成了“山上工业城、山下商业城”的繁荣景象，经济发展迅猛。 维扬区经济发展 2008年，全区实现地区生产总值58.8亿元，财政收入16.56亿元,完成固定资产投资70.5亿元；城镇职工可支配收入、农民人均纯收入分别达17202元、10200元，保持年均12%以上的增长；在苏中城区率先建成全面小康社会。 扬州市专业市场布点规划 专业市场重点在老城区外围、城市新区、城市周边布点，结合现有专业市场布置情况，规划拟在主城区形成10个特色专业市场带：其中沿扬子江北路依托江阳商贸城、五亭龙国际玩具城，形成以玩具、玩具辅料长毛绒专业市场带。 通过近年来的经济数据表明，维扬区的经济保持稳定高速的发展，城镇职工可支配收入、农民人均纯收入逐步增长； 规划沿扬子江北路依托江阳商贸城、五亭龙国际玩具城，形成以玩具、玩具辅料长毛绒专业市场带； 项目区域内经济高速的增长，人均收入的增加及市政府的布点规划都为专业市场的发展创造了有利的条件。 地块价值分析 项目地块红色区域部分，位于沿街面，其通达性、昭示性较好，是整个地块商业价值最高的部分；因此可将商业配套布局在红色区域位置，而蓝色区域其价值低于红色区域，因此蓝色区域位置布局专业市场。 建议将地块东侧沿街部分的围墙、绿化、垃圾移除，增强项目的昭示性，提升项目形象，项目内部停车位不足，建议将部分绿化改造为停车场。 项目1-3期 项目 南侧 通道 蜀岗 西路 扬子江北路 专业市场 配套商业 项目综合分析 1、项目地理位置优越，路况较好，交通便利，公共交通较发达，项目交通优势较大。 2、目前项目周边入住人口不多，商业配套尚不完善，但是随着项目周边规划的逐步实现，居住、商服、专业市场、物流等功能将不断的完善，项目未来增值的潜力巨大。 3、项目区域内经济高速的增长，人均收入的增加及市政府的布点规划都为专业市场的发展创造了有利的条件。 4、项目位于扬州市北区，不属于市重点发展区域，目前发展落后于其他区域，区域内规划实现时间较长； 5、项目周边商业、小户型住宅以及公寓先于本项目入市，项目面临竞争较为激烈；可在产品上进行突破，寻求其竞争核心； 6、项目1-3期专业市场，已经消耗部分客户，客源面临的竞争较大；毛绒玩具市场趋近饱和，因此增加玩具种类，拓宽经营范围，亦可增加部分礼品市场。 项目总体定位 根据项目基本素质、房地产市场环境等优劣势总结分析，我们将项目总体定位为： 五亭龙国际商贸商务中心 集专业市场、配套商业、公寓、办公为一体的大型商业中心! 两栋11层的公寓楼，单层建筑面积约1870 4层 平层3.2 5-12层 4.5 挑高 4215.95 33727.6 （4-11层） 酒店式公寓 2 配套商业4000㎡ 、礼品市场11060.8㎡，玩具市场11060.8㎡、辅料市场7000 ㎡； 酒店式公寓33727.6㎡； 50米 / 66910 合计 一层：配套商业4000 + 辅料市场7060.8 二层：玩具市场11060.8 三层：礼品市场11060.8 备注 层高 单层面积 总建 类别 序号 其中： 4.8（一层） 3.0（二层） 3.0（三层） 11060.8 33182.4 (1-3层) 商业部分 1 宗地基本指标： 占地面积：24800㎡；总建：66910㎡；容积率：2.69；建筑密度：44.6%；建筑限高50m。 产品规划建议一 产品