保利西山林语2009年下半年营销推广方案.ppt

* 真正的西山 山环水抱的微环境 第一居所城市别墅 西山领袖 别墅大盘 一墅领西山 御藏西山 传承家族荣耀 推广主线逐步进阶 御藏西山 传承家族荣耀 西山之魂 产品传承 客群传承 城市化别墅 借山入园 英法皇室建筑 纯正别墅生活 漫山红遍 层林尽染 成熟大美 中国当代行业领袖 千万级资产阶层 百万平米造镇 十余万平米的商业 完善的教育配套等 山后新区城市化趋势 充分提升现场 利用活动杀客 细化户型功能阐释 结合活动分类推出 节点性促销滞销户型 广泛渠道挖掘 高端圈层活动 成熟生活示范 顶级居住体验 价值传承 稀缺城市独栋 强势保利品牌 紧抓市场敏感期 强调资产安全 推广主线价值体系 广泛客群挖掘 —— 最大化挖掘潜在客群基量 高端圈层活动 —— 增量客户到访/意向客户成交/业主维护 现场杀伤力 —— 除了现有品质的提升，制造更具新闻效应的事件 功能阐释及资产价值 —— 重新导入，重新认知 针对性推广渠道 —— 铺面推广/针对性信息渗透 下半年核心营销工作 客群挖掘最有效的方式，不是一个个找，而是一群群找； 客群深度调研告诉我们，我们的客户，并没有行业性； 但，关于生活的方方面面，他们总是要参与的； 比如，医疗、教育、娱乐、工作 下半年营销体系构建 品牌共·赢 与和睦家医院的合作为我们开了一个好头； 无成本、无风险的方式，是可以不断尝试的； 近期内，再与两家品牌机构达成合作； 初步意向为，长江管理学院、某高端俱乐部 借势高端家电的复合作用，形成更具冲击力现场 朋介一直是主要渠道，但，并不是老业主的介绍； 市场告诉我们，这是一种普遍行之有效的营销方法； 西山林语的成熟大美，需要有更直观的表现； 生活化的高端主题，更适合这个阶段； 下半年营销体系构建 高端·圈层 “英式下午茶”活动，是本年品质最高的一次活动； 高端圈层内的口碑传播，是我们更注重的； 精品购物指南的高端资源，是我们更需要的； 依托精品平台，举办“成熟西山，极致生活季”系列活动 不断的融入资产价值及户型设计理念，依托活动深耕产品 各行业中高层，是项目客户群体的一大明显特征； 广泛人脉资源，使他们更易获得项目的专业评判； 项目评价由业内向业外传递，具有更强的引导性； 近阶段的软性宣传，取得了实质性的效果； 下半年营销体系构建 软·硬兼施 御园坚持不懈的业内炒作，值得我们借鉴； 软性宣传的客观性，带来较好的效果； 依托业内媒体，业内硬广投放，辅助软性宣传 品牌共赢·高端圈层·软硬兼施 下半年营销体系构建 推广阶段与推货策略分线结合 1月 10月 12月 9月 11月 流水墅 林语整体/观峦墅 25套 20套 20套 漫山红遍，层林尽染 西山成熟大美 百万造镇，完善配套 城市别墅 逐步淡化流水墅概念，回归林语整体形象，或引入观峦墅 皇室建筑，别墅生活 产品传承 千万级资产人群 客群传承 稀缺城市独栋，保利品牌 价值传承 推广阶段与推货策略分线结合 1月 10月 12月 9月 11月 流水墅 林语整体/观峦墅 25套 20套 20套 畅销 + 一般 + B23 A01样板间 畅销 + 一般 + B02 + B22 B22样板间 畅销 + 一般 + A22 + A23 A23样板间 逐步淡化流水墅概念，回归林语整体形象，或引入观峦墅 B23——圆厅生活情趣及皇室味道·中扶梯的郑重仪式感 阶段推货产品特征 B02/B22——各个独立空间的私密性·对于人权的充分尊重 阶段推货产品特征 阶段推货产品特征 A22/A23——家庭需求与商务会客的相互尊重·私密生活空间 1月 10月 12月 9月 11月 流水墅 林语整体/观峦墅 古典法式生活追忆 B23 A01样板间 成熟西山，极致生活季 25套 20套 20套 现代欧洲生活之旅 B02+B22 B22样板间 当代行业领袖之家 A22+A23 A23样板间 欧洲古典艺术品收藏 古典欧洲奢侈品展 现代欧洲高端生活体验 现代概念电器生活展 当代中国奢侈品 行业领袖晚宴 业主联谊酒会 推广阶段与推货策略分线结合 艺术品历史渊源讲座-融入保值增值收藏价值 艺术品展示鉴赏-户型理念阐释 顶级咖啡、雪茄品鉴 B23现场认购2%优惠，30万购房代金券抽奖 欧洲古典艺术品收藏品鉴 圈层活动内容 古典奢侈品讲座-融入生活方式-引入户型理念 奢侈品展示鉴赏-现场交易 红酒、雪茄、冷餐 B23现场认购2%优惠，30万购房代金券抽奖 欧洲古典奢侈品展 圈层活动内容 宣讲家电发展趋势-生活方式引入户型理念 概念电器展示、体验 冷