2011大连土地房屋的报告与126地产新政分析1.docVIP

2010年大连房地产市场回顾及2011年市场展望 第一部分2010年大连房地产市场回顾 一、大连房地产市场总体发展情况 在2009年房地产市场快速升温，房价大涨的情况下，从2009年末开始国家连续出台紧缩政策，先后出台了“国十一条”、“新国十条”、二次调控等政策，并于年内六次上调存款准备金率、两次加息，大连市政府也出台了“限购令”。在日益紧缩的调控政策压力下，大连市房地产市场整体呈现上下波动的调整状态，投资投机需求逐渐退出市场，市场需求主要以刚性需求为主导，调控效果初步显现。 从当前的市场状况不难看出，大连房地产市场未来的发展将呈现出两种态势。一是在实体经济强有力的支撑下，大连房地产的开发规模将加速扩张；二是在政府宏观政策的引导下，价格增长幅度将稳步回落，最终与宏观经济的增长速度与居民的收入水平的增长速度实现同步。在实体经济与宏观调控的共同作用下，大连房地产不会过冷也不会过热，将呈现一种平稳增长的健康发展态势，而这也是一种较为理想的发展状态。 1至11月份大连实现房地产投资680多亿元，同比增长34%，高于全省平均增速，其中住宅完成投资530多亿元，同比增长25%；房地产在建施工面积4800多万平方米，同比增长35%，增长速度在全国都处于一个较高的水平；房地产新开工面积1600万平方米，同比增长90%多。从开发规模上看，大连房地产市场增长较快，这与各种产业的蓬勃发展密切相关，实体经济的活力是房地产市场持续活跃的根本原因。大幅增加住房有效供应，效果初显，房地产市场先行指标的快速增长对于保障未来房地产市场的房屋供应有积极意义。 从销售面积与销售价格上看，1至11月份，大连所有房地产项目共实现630多亿元的销售额，销售面积860多万平方米，与去年同期相比也都有所增长，但销售面积的增长速度比全国的平均增长水平低了1.1个百分点。在楼市政策持续趋紧的情况下，大连住宅价格虽然在年中略有波动，但总体仍呈现上涨趋势。1月至11月全市七区住宅平均价格达到每平方米9,250元，市内四区房价达到每平方米12,000元，全年涨幅分别达到25%和30%左右。 　 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 中山区 11205 12525 13355 14212 15811 14246 16327 14730 13220 18846 18525 西岗区 11052 12188 13157 13685 13287 12111 15340 16771 14540 15268 14966 沙河口区 11010 12100 12276 13056 13645 14428 14951 15642 13773 15516 15453 甘井子区 8932 8713 8820 8958 7652 8232 8721 9877 9515 9265 8847 图一 房地产交易价格走势图 2、市场交易状况说明 2010年年初受政策及春节影响，成交量下滑，3月份开始，在全国大环境向好及春交会的拉动下，成交量迅速回升，到4月份达到上半年成交顶峰。4月末在“新国十条”政策的压力下，市场开始逐步降温，观望气氛逐渐加剧，导致市场需求自5月份开始连续三个月下滑，至7月份跌至全年最低值（除2月份春节外），整体市场受政策影响非常明显。至8月份，国家未继续出台新的调控政策，全国楼市成交再次呈现出回暖的势头，大连住宅市场也呈现“量价齐升”的局面。9月末国家再次出台更为严厉的“二次调控”政策，紧跟其后大连市政府推出了“限购令”，规定一户家庭只能新购一套住宅。因大连“限购令”在10月21日正式生效，为了赶上末班车开发商纷纷加紧集中备案，加上太原街、长春路拆迁所带来的短期需求激增，住宅成交在10月份呈现了短期激增的局面。在紧缩政策下，加上大连各大银行陆续取消了7折利率优惠政策，11月住宅成交量再次出现下滑。 土地市场继续延续了2009年需求高涨的态势，大连的土地价格去年的飙升速度迅猛，住宅用地均价已达.41元/平方米早在年，业内分析认为大连地价将上涨，主要原因是政策推动。7月1日，国务院原则通过《辽宁沿海经济带发展规划》，重点发展支持29个区域，大连14个区域榜上有名，700多平方公里的土地虚席以待。全市七区（含高新园区，下同）共成交205个地块（非工业用地），土地面积成交1,892.18万平方米，预计可形成建筑面积3,001.59万平方米，分别比2009年上涨83%和70.5%。其中市内四区出让土地.25万平方米，可形成建筑面积约.05万平方米，同比分别增长144.9%和129.5%。东港、大化搬迁改造区域、营城子、高新园区、小窑湾、金石滩、旅顺经济开发区及水师营街道为热点成交板块。普湾新区土地大面积出让，出让土地面积万平方米可形成建筑面积约万平方米，楼面