合富：研祥西安高新区写字楼项目基础研究及定位告.ppt

* Part3 ｜项目发展方向 一、项目开发体量建议 说明： 写字楼租金按照第一年45元/平方米/月计算，之后每三年增长8%； 写字楼出租率按照第一年16000平方米，第一年后每年消化8000平方米，最终稳定在90%的出租率； 写字楼按照2万到6万平方米五种面积测算，地下面积和商业面积均保持不变，各为6000平方米； 财务按照18年周期计算； 写字楼体量为4万平方米时，内部收益率最高。 项目开发体量建议： Part4 ｜项目物业发展建议 本案发展建议一： 本案写字楼单层平面做到1200—1500平米，较为适中。 原因: 1、从客户需求看出客户需求以100—200平米左右为主体; 2、按照主力户型在200平米左右分割，如果合理分割，公摊小于30%； 层面积过大，容易导致走廊面积多，公摊过大。 本案发展建议二： 本案写字楼产品需树立甲级写字楼品质形象， 便于支撑后期高租金、高出租率，易于项目资金回收。 原因: 1、西安客户更为看重写字楼外部形象品质; 2、高端形象写字楼易于出租，且租金较高； 3、通过资金回笼比较，高租金项目成本回收期短。 本案发展建议三： 核心配置 成本控制原则 大堂、电梯 着重加大投入在提成形象档次的空间 立面、电梯间、卫生间 考虑视觉效果的形象提升，并不需一味使用高端材料 健身配套（室内泳池、室外网球场）、园林、地上停车场 地表大量绿地面积，建议增加部分配套，以提升销售亮点 分户中央空调、低成本装修（吊顶、墙体刷白、网络接口处理）、 适当打造，降低客户进入成本，便于出租 5A智能化系统、会议室 客户不敏感部分，尽量缩减成本 功能及配套具体设置使用面积(供参考) 细项 内容 面积(m2) 接待大堂 800 商业配套 银行、超市、餐饮店、茶秀商务会所 6000 室内健身会所 室内游泳池、棋牌室、乒乓球 商务会所(会议中心） 多媒体会议 - 室外停车及广场 大巴车位/普通车位若干(根据设计要求设置) - 车位 320个停车位，地上200个，地下120个 - 电梯 5部客梯，1部货梯 - 空调 进口分户集中空调（四管式），可控温度，分户自动调节 - 物业管理 知名物管公司 - 智能化管理 智能化一般，自动化每10平米两个信息点 - 室内公共部分装修（大堂、电梯厅、厕所） 相当于四星酒店装修 - 外墙装修 石材+中空双层玻璃等 - 本案发展建议的具体配置： 写字楼底商业态划分： 商户业态 预计面积 数量 小计 银行（民生银行/东亚银行） 250㎡ 2家 500㎡ 小型超市（含烟酒店/自营） 200㎡ 1家 200㎡ 数码快印店/专业出图/打印 100㎡ 1家 100㎡ 室内健身会所（含室内游泳池、棋牌室、乒乓球） 2500㎡ 1家 2500㎡ 商务茶秀（良木缘咖啡/名典咖啡） 600㎡ 1家 600㎡ 火锅店（辣欢天） 600㎡ 1家 600㎡ 韩国料理 500㎡ 1家 500㎡ 高档中餐 1000㎡ 1家 1000㎡ 项目整体规划指标 序号 主要技术指标 计量单位 合计 （一） 用地面积 ㎡ 18009 （三） 容积率 　 2.55 （四） 地上建筑面积 ㎡ 46000 1 写字楼 ㎡ 40000 2 商业 ㎡ 6000 （五） 地下室面积 ㎡ 6000 注：1.地下室面积按约120个车位及其它设施考虑 2.总车位数约320个，除地下车位外，其余车位设在地面停车场 按甲B写字楼标准 设施：中央空调系统；无楼宇自控；安全报警；无综合布线 外墙：断桥铝合窗 商场带通风、消喷系统 Part5 ｜项目经济测算 2010年做前期准备 2011年开始建设，预计两年（2012年下半年完成工程建设） 2013年正式运营 　 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 筹建期 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 建设期 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 经营期 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 项目工程进度 建筑技术经济指标 序号 主要技术指标 单位 合计 1 用地面积 亩 27 2 地上建筑面积 ㎡ 46,000 2.1 写字楼面积 ㎡ 40000 2.2 商业 ㎡ 6000 3 地下建筑面积 ㎡ 6000 4 容积率 2.55 5 绿化率 30％ 建设投资估算依据 国家计委、原建设部（现为住房与城乡建设部）关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计价格[2002]10号）； 国家发改委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知（计价格〔2002〕1