合肥因我而完整—上海天启合肥蒙城北路项12566738.ppt

【淡市下的引爆之战——不战则已、一战必胜】 成功相对论：销售量与速度的成功+高签约率 【执行：无准备条件下的有准备之战】 区域渗透+长丰截留：针对不同客源的媒体策略 售楼处：长丰、市区各一，不同诉求 阵地战+突击战+渗透战 1 2 3 4 5 6 7 8 项目一期总平。 项目一期产品指标。 J1 J2 J3 G3 G5 G4 项目一期户型平面（1、2、6、8#）。 J1 J2 J3 G3 G2 G1 项目一期户型平面（3、4、6、7#）。 考虑拓展空间的空调外机设置 考虑结构的调整性 考虑拓展空间的空调外机设置 考虑拓展空间的空调外机设置 考虑结构的调整性 1、周边楼盘月均去化标准值：60套 2、周边楼盘阶段开盘去化标准值：200套 3、本项目开盘及去化周期：2个月 4、项目去化峰值：300~400套以内 5、周边楼盘阶段开盘去化产品比例： 》小户 ≤70% 》中户 ≤20% 》大户 ≤10% 6、本项目产品内部分流压力，产品性能同质 》小户产品优势：总价 》中户产品优势：赠送 》大户产品优势：赠送 推售方案思考。 销售方案一：全部推出 435 660 1488 合计 10%=75 20%=120 50%=240 可能去化量 70%=345 496 33% 28% 90平米以内 20%=75 372 26% 30% 115-125平米 40%=240 620 41% 42% 100-105平米 最大去化预计 可售套数 套数占比 面积占比 销售方案二：部分推出（1、2、3、5、6#） 340 430 930 合计 30%=60 25%=100 60%=180 可能去化量 70%=210 310 33% 28% 90平米以内 30%=60 217 24% 28% 115-125平米 40%=160 403 43% 44% 100-105平米 最大去化预计 可售套数 套数占比 面积占比 销售方案三：部分推出（1、2、4、7、8#） 325 410 744 合计 20%=35 40%=120 70%=170 可能去化量 80%=190 248 33% 28% 90平米以内 40%=70 186 26% 30% 115-125平米 50%=150 310 41% 42% 100-105平米 最大去化预计 可售套数 套数占比 面积占比 销售方案四：部分推出（1、2、4#） 230 265 558 合计 20%=25 40%=95 60%=110 可能去化量 70%=120 186 33% 28% 90平米以内 30%=35 124 23% 27% 115-125平米 50%=120 248 44% 45% 100-105平米 最大去化预计 可售套数 套数占比 面积占比 受影响较小 批量攻击 饱和 230套 可控 中等 方案四 较难 较难 难 客户蓄水 首要考虑方案三 受影响较大 受影响较大 受影响大 不可控因素 散户销售 饱和 435套 全部 方案一 批量攻击 可冲量 325套 中上 方案三 批量攻击 饱和 340套 中等 方案二 后期执行 目标达成 去化预计 产品资源 推售方案选择。 744 合计 248 33% 28% 90平米以内 186 26% 30% 115-125平米 310 41% 42% 100-105平米 可售套数 套数占比 面积占比 推售方案之产品配比。 1、版块筑底价格判断 2、市场价格比较认知 3、年内价格波动预期 推售价格设定。 1、版块筑底价格判断：5000元/平米底部价格具备条件 2、市场价格比较认知：具备5050元/平米的价格认知 3、年内价格波动预期（年内10%的降幅可能） 预判一：大量保障性住房的上市会对产生一定的冲击，影响房价的波动和客户和心理预期 2010年合肥商品房用地供应减少但保障性住房土地供应增加：2010年合肥商品住房用地5500亩，比2009年减少994亩；保障性住房用地500亩，比2009年增加85亩。 合肥市第36周商品住宅均价为5403元/㎡，环比减少了1429元/㎡，主要受包河区经济适用房“望湖嘉苑”的拉低影响 “新国十条”调控政策出台的目的旨在抑制房地产投资投机行为，遏制部分城市房价过快上涨，而8月份各地楼市交易量有了明显上升，投资需求在增加，房价却未见下跌，在此情形之下，近日，国务院要求要求监测房价涨势，关注万科等房企涨价。因此，在量升而价未降的情况下，调控政策会更加细化，而迎来新一轮的市场观望期。 预判二：若市场成交量上升而价格未有下降，则调控政策会进一步细化，新一轮的观望过程会形成 预判三：年内促销项目增多，市场成交量会有一定程度的提升 ，既而稳定市场 项目的促销引起了市场交易量的增加，8月份市场成交量近48万平方米，环比增长高达60%。 预判四：板块指标楼