君隽咨询-产业-04-国内外工业园区专题研究-20130107.pptx

;2;3;4;5;6;工业园区发展模式;工业园区发展模式 ;创意产业园案例——厦门留学生创业园;厦门国家留学人员创业园成立于1996年，建面8.8万平方米，交通便利，属于不盈利的科技产业化服务机构;厦门创业园是由火炬高新区管委会投资1.8亿兴建的，在向政府申请政策支持、基金支持和租金补贴支持的同时，负责创业园日常运作的管理并收取租金收益。;在创业园区发展中，政府提供政策支持和资金扶持；创业园物管会作为平台；吸引具有高成长性企业入园孵化，促使200余家企业成功转产，最终达到促进区域发展的目的。;办公楼主力户型为140-170平米，多数企业认为200平米左右面积将更为适合创业型企业;创业园内含有标准厂房3栋，每栋6层，最受欢迎的户型是500平米左右;综合楼为六层，1层为生活配套，2-6层为129套单身公寓，空置率为6.2%，入住企业对于高档饮食配套具有强烈的改善性需求;创业园客户主要关注租金上的优惠，首期无偿启动金金额；办公室、厂房的面积，公寓是否带精装修，绿化环境，安静程度，高档的酒店，此外对休闲的会所也有所提及;入园企业享受无偿资助金、房租减免、配套资本金、创新基金、申请经济适用房等优惠，其中企业最关注的是无偿资助金、房租减免和配套资本金;扶持政策主要有税收扶持，基金扶持，租金扶持；其中租金优惠以三年为期限，优惠程度逐年递减；租金优惠集中于办公研发和产品生产，生活配套没有优惠;厦门创业园静态投资回收期要22年，可见依靠出租方式回现周期长，与需要快速回现为目标的项目相违背;厦门创业园目前在扶持资金、办公环境、公寓装修、酒店配套、社区环境方面存在着较强的改善性需求;生态工业园区案例——唐山曹妃甸;曹妃甸工业区我国北方国际航运中心重要组成部分和世界级重化工业基地;工业园共规划有１７处公园，将曹妃甸工业园打造成了一个“生态城”，积极开展港口工业旅游;大量城市级休闲旅游、娱乐设施的规划建设，为工业园区提供完善配套的同时，构筑了世界级的高端休闲度假平台; 在工业区东北５公里的地方规划建设一座占地１５０平方公里可供１５０－２００万人居住的曹妃甸滨海新城，预计到２０１５年城市面积将达到８０平方公里，形成５０万人口规模 欧洲风情小镇、生态科技住宅;国际化的建筑风格、在建筑造型上体现了：生态、新颖、摩登;产业新城案例——新加坡裕廊工业园;;;;;居住、办公、商业、休闲娱乐为一体的城市综合功能，满足生产、生活各项所需;工业园区升级转型;34;35;模式二： 工业区改造升级;随着城市的快速发展，可开发的土地难以满足城市、人口增长需求，未来的城市供应将以城市更新为主原来占有大量土地资源的工业用地成为了改造的契机。;38; 城市更新项目呈现出：高容积率、超高层、都市综合体等等，这反映了未来城市的发展趋势; 呈现区域差异 位于城市老中心区域的工业园区改造方向：均以都市综合体呈现，集住宅、大型的shopping mall、超高的商务办公楼等为一体，极大地促进其所在区域城市功能的完善，方便为居民提供更多更为高档次的配套设施，并且会优化和美化城市面貌。 位于城市边缘区域的工业园区改造方向：以改造为住宅形式居多，缘于都市综合体需要一定的商务市场承载力。 位于城市规划的新兴核心区域：以商务办公楼、都市综合体、大型的shopping mall为主，在建筑设计上体现生态、科技、时代感。;更新单元规划制定的区域须满足的条件以及多权利主体的申报条件;更新单元规划申报与审批流程;模式二： 工业区改造升级;工业园区改造升级模式;总用地面积;天安数码城经历了起步、高速发展、稳健发展三个阶段，成功完成从传统工业园区向民营科技园区的发展;天安数码城从起步到快速发展阶段，两次成功成功抓住了深圳高科技产业快速发展的机遇;把握政府核心目标，结合市场需求，将自身定位为民营企业的加速器而不是孵化器;天安数码城紧跟城市以及市场发展趋势，由单一的工业园区向综合工作型社区发展;随着天安数码城入住企业逐渐增多，园区影响力加大，开发商由最初的申请政策、开发房产、代收租金等多项责任转为全市场化模式，开发商只承担开发房产，销售回现的责任;在园区软件服务建设中做足细节，凭借做好水电网络，金融服务，物管，科技园区氛围营造这些基础工作，提升园区吸引力，实现企业聚集;;工业园区改造升级模式;案例——苏州工业园 ;;;;;;景观建设：高品质建筑、大量现代艺术雕塑与自然山水相映成趣，发展成为一个充满现代感和文化意蕴的新城;游在苏州工业园：依托两大湖区，结合工业旅游和丰富的休闲娱乐配套，发展成为苏州七大旅游板块之一;案例——日本筑波 ;;合理的开发节奏控制，完善的配套设施逐步投入，使得筑波城最终成为一个功能完善的中心城市;64;案例——台湾新竹 ;新竹科学园区包括工业园和科学城两大部分，依托雄厚的产业