商业地产项目的财务盈利分析.pdfVIP

纯商业项目的盈利模式 纯商业项目是指项目规划条件中仅设置了零售商业的功能，这种 类型的项目一般难以实现项目内的资金平衡，需要有更加周密的资金 安排和更多元化的利润来源以满足公司对利润的追求。对这种类型的 项目进行探讨，目的是使公司对这种类型的项目具备更成熟的分析框 架。 一、 盈利模式分析框架 1、 纯商业模式的特点 由于纯商业项目存在的一些特点，这些特点决定了纯商业在经济 性上存在的一些特征： a）同普通的房地产开发项目一样，纯商业地产初期投入大， 期初现金流净流出，开业后是现金净流入。 b）相对来说，楼层越高消费者越具有抗拒心理，物业的价值 也越低。中国目前超过七层的零售物业项目比例很低，因 此纯商业物业的容积率难以做高，土地成本不容易分摊。 c）政府在纯商业项目的引入上往往抱有积极的态度，只要能 有好的规划和公司品牌就能获取较低的土地价格。 2、 期待解决的问题 通过盈利模式的分析我们要解答以下几个问题： a）纯商业地产的资本预算情况； b）针对投入的预算情况，研究如何在项目建设期保证现金流 满足使用； c）针对投入的预算，研究如何在项目建设期及使用期内满足 投资收益的基本水平； 3、 房地产项目的利润结构 PR SR OR ER + + a) SR OR+ ER + SR SC OR ER OC PRR× + + × ( ) b) TC SC TC OC OC TC 销售利润率×可售比例+经营利润率×持有占比 如果考虑资金的时间价值 SR SC OR ER OC ×α× + ×β+ PRR×γ × ( ) c) SC TC OC OC TC 其中： PR：项目总利润 SR: 销售利润,指可售物业销售的销售利润 OR：经营利润，计算的经营期内经营产生的利润 ER：计算期末资产评估价值 PRR：项目利润率 TC：总成本 SC：销售成本 OC：经营物业的成本 SRR：销售利润率 ORR：经营利润率 α:销售物业的贴现率 β：持有物业经营收益的贴现率