房产开发工作流程解析.ppt

房地产开发项目流程及流程详解 房地产项目开发流程推广目的及对象 目的 通过对房地产项目开发整个流程进行演示概述，以及对各项流程进行分解及系统地阐述，让员工初步了解房地产行业相关知识，了解房地产到底在做什么；帮助员工清晰了解工作职务内容划分,以便在各自的工作中更好地发挥作用。 对象 连捷集团总部及各项目公司全体员工 房地产项目开发工作流程 演示图 房地产项目开发流程分解 土地获取 规划设计 项目开工 项目开盘 日常销售 工程建设 竣工入住 售后及移交 房地产项目开发工作流程演示图 房地产项目开发工作流程示意图 房地产项目开发工作流程示意图 房地产项目开发流程分解——土地获取阶段 确权 签订土地出让合同，缴纳政府净收益、契税、交易费用，办理土地证；办理建设用地规划许可证最终明确该土地使用规划建设权 投标、摘牌 对竞争对手进行分析及价格敏感性分析，确定土地上线，指定拍卖和出价战术 寻找合作资金 确定融资方式，制定招商报告明确合作伙伴及合作方式，最终签署战略合作协议 土地初判及深判，形成项目可行性报告 初步了解地块的上市方式、土地款、建安成本及收费项目等 深入进行项目分析、市场分析、市场深度调研、成本测算 项目定位 根据调研情况进行市场、客户、产品及价格的定位，并进行经济测算，形成项目发展报告 土地信息收集 落实地块规划条件、地质条件及周边商业、教育、交通等情况 并了解地块所属区域的规划以此了解对项目开发的影响与支持 区域市场调研 了解所在地房地产市场总体供求现状，进行临近商圈调研等 选择并监理施工总分包单位 规划局批复项目总平图 出放线报告 工程移交施工单位 现场工程 放线 至建设局办理 获取施工 许可证 至房管局办理 获取销售 许可证 规划成果 大配套 企业投资 项目备案 明确产品思路 选择设计院 制定设计组织计划 项目设计前期 签订设计合同 制定设计任务及指标 成本测算 建筑及景观方案设计 方案设计组织 成本指标确定 考核指标确定 年度考核确定 确认项目指标 施工设计院选择与并制定任务书 地址勘测报告 施工图设计优化 景观施工图设计优化 施工图设计 组织 规划方案及市政方案送审规划局 建筑方案送审 获取建设工程规划许可证 房地产项目开发流程分解——规划设计阶段 房地产项目开发流程分解——项目开工 组织清除地面上下障碍物 临水临电平整场地 进行甲供分包项目确定各种材料的档次价格 施工单位公开招标及合同备案。 施工图会审 签订设计、技术交底记录 办理质量监督、环保环卫等相关手续 开工准备 施工放线：施工单位进场建立 规划验线：由监理单位组织工程部、设计、规划局进行 桩基施工及检测：形成检测报告及地基备案 基础施工及验收：形成基础验收备案并签订工程验收表 基础处理竣工结算：对计划变更及各项扣款的增减项进行造价核算 开工 1 项目开盘的策略及定位 推盘策略确定：根据项目定位、市场状况、产品理念及卖点制定产品、价格、推广和招商策略 外部资源确定：研究讨论并选择广告公司、制作公司、策略公司、媒介公司及公关活动公司，商讨各项活动细则及方案确定。 项目推广定位确定：讨论确定项目名称、核心理念，以及核心识别系统如Logo、Slogan、VI系统及延展方案 2 项目开盘前准备 房地产项目开发流程分解——项目开盘 开盘前 准备 合理价格体系 设立 分卖场 销售 道具 知识 培训 亮相 方案 房地产项目开发流程分解——项目开盘 开盘庆典 客户转化 回款落实 项目开盘 开盘庆典活动及产品推介会：举办演出、发布会、说明会，邀请演艺名人、专家学者 接待、回访、邀约客户，完成客户转协议 按指标完成销售额，为回款提供支撑 3 项目亮相开盘 房地产项目开发流程分解——日常销售 指标分解 根据公司资金情况与项目进程对月度指标进行分解 分析 客户分析、滞销产品分析；竞争项目动态关注，对项目进行销售判断和调整 根据财务指标及产品、客户情况制定月度推广、销售策略及节点 价格调整 定期进行价格测算，根据市场形势变化调整价格，实现利润最大化 月度推广 计划 利用报纸及户外媒体强化项目形象，通过公益活动强化客户品牌忠诚度 开展一系列营销活动，维系客户促进老带新 道具支持：楼书、客户通讯录、道旗等 客户接待 利用大客户、社区活动、物业推荐等带来大批意向客户 利用电话回访老客户并进行客户接待成交工作 日常培训提高销售人员的专业水平和接待水平 清盘 清盘后项目各种资料移交 项目销售、招商工作的问题总结、汇报及存档招商工作的问题总结、汇报及存档 房地产项目开发流程分解——工程建设 水、电、暖及电梯 安装 通风与空调 智能化 核定销售