房地产场总结及场预判.ppt

2011年房地产市场总结及2012年市场形势研判 2012年，二、三线城市房价将保持平稳或微涨，涨幅将在20%以内波动 后十年，中国核心问题是发展二三线城市和中小城镇，二三线城市还有很大的扩张余地，但考虑政策持续严厉，短期内不会松懈，因此，二、三线城市的房价可能会持续波动。 一线回归10年水平，二线则在20%以内波动 目录 — 企业篇 房企应市行为 房企运营情况 强者恒强，三季度业绩放缓 企业流动性下滑，资金面临压力 房企运营 企业情况总结 销售依旧强劲，但业绩差距继续扩大，超大型房企远远领先，但第三季度各大房企销售业绩增速开始放缓。 高负债率压力显现，各房企资金面和库存压力进一步增大。 房企应市 房企预期不乐观、注重保现金流、保销量。 房企谨慎拿地，重心向二、三、四线城市倾斜。 第 * 页 销售业绩差距继续加大， 销售300亿以上企业高于下一区间企业372亿元。超大型房企正在以快速的增长势头，逐渐甩开后面的队伍。金额500亿以上的企业更是从去年同期的仅万科1家增加至今年的5家，远远领先于后面两个梯队。 前三季度销售过百亿队伍继续扩大，销售差距继续扩大，超大型房企远远领先 2011年前三季度销售过百亿企业队伍继续扩大，销售入榜门槛进一步攀升， TOP10企业入榜底线245亿元，同比增长44%。2011年前三季度，销售额过百亿房企队伍继续扩大到28家。而上半年是17家。 强者恒强，三季度业绩放缓 第 * 页 2011年严控下，十大品牌房企销售业绩依旧保持同比大幅增长的态势，但三季度后，销售业绩增幅开始放缓 2011年上半年，十大品牌房企中 80% 的企业销售额同比大幅增长（增长幅度大于40%） ； 受上半年业绩带动，多数品牌房企前三季度销售额仍然大幅高于去年。前三季度，除绿城、富力外，其他品牌房企销售额均同比增长超过30%，平均增幅为37%，与上半年相比，各大企业的销售业绩增速明显下滑，从上半年的60%下降到前三季度的37%，其中万科、中海、保利、金地的降幅均较明显。 备注：十大品牌房企包括万科、恒大、保利、中海、碧桂园、世茂、龙湖、绿城、金地、富力 强者恒强，三季度业绩放缓 房地产企业资金困局背后，库存“大山”更是当下很多房地产企业难以承受之重。2011年前三季度，沪深股市140多家上市房企存货总量超过1.2万亿元，较去年同期大幅上涨了42%。 2011年前三季度 ，深沪16家上市重点房企库存总量达到6685亿元，同比大幅增长50%，环比增长13%，占所有深沪上市房企的56%。 四大行业龙头无疑是库存大户，“招保万金”4家企业库存总额达到4524亿元，同比增长47%，环比增长9%，占到所有上市房企库存的近四成，占到16家深沪上市重点企业近七成。 库存压力增大 —— 2011年前三季度，深沪16家上市重点房企库存总量达到6685亿，同比大幅增长50%，环比增长13%，占所有深沪上市房企的56%。 备注：“招保万金”——招商、保利、万科、金地 企业流动性下滑，资金面临压力 2011年前三季度，深沪两市140多家房地产上市企业经营性现金流总额为-600多亿元，同比降幅为16%左右，环比降幅约20%。其中，80多家房企前三季度经营性现金流为负值。从2010年以来，上市房企各季财报已经逐步显示出经营性现金流由正转负的趋势，只是2011年三季度，这一趋势更为明显，显示出房企经营环境加速恶化，资金面的压力进一步增大。 今年前3季度，深沪上市重点企业经营活动产生的现金流量净额均值为-21.74亿元，较2010年同期增长了14.82亿元；第3季度经营活动产生的现金流量净额均值为-6.21亿元，较第2季度减少了7.09亿元。 经营活动产生的现金流减少，资金面的压力进一步增大 —— 2011第三季度，16家重点深沪房企中近五成企业经营活动产生的现金流净额为负值，7成企业现金流环比下滑。 企业流动性下滑，资金面临压力 2011年前三季度，深沪上市的重点房企资产负债率均值达74.99%，较2010年同期上升了9.72个百分点，较2011年中期上升了8.5个百分点。 2011年前三季度，16家重点企业中38%资产负债率高于均值74.99%，其中3家企业资产负债率高过80%，分别为保利、金科和新城。 高负债率压力显现 —— 2011年前三季度，16家重点深沪房企中38%的企业资产负债率高于均值，其中保利、金科、新城地产资产负债率高过80%。 企业流动性下滑，资金面临压力 目录 — 企业篇 房企应市行为 房企运营情况 房企注重保现金流、保销量 房企拿地向三四线倾斜 强者恒强，三季度业绩放缓 企业流动性下滑，资金面临压力 房企注重保现金流、保销量 全国型企业 2011年应市策略