新世界花园二期策划初步方案.doc

市场调研 一．海南房地产市场分析 1．海南省宏观经济环境分析 海南是中国唯一的热带海岛省份，全省陆地面积约35万平方公里。海南岛全境属于热带海洋气候，夏无酷暑，冬有暖春，年平均气温22-25度，是难得的全年全天候的热带海岛度假旅游胜地。海南岛森林覆盖率51.8%，为全国之最。海南拥有全国最好的环境、空气质量，还是水质最好的省份。1999年度被国家批准建设生态省。根据世界旅游组织和海南省政府共同制定的《海南省旅游发展总体规划》，到2020年，海南将建设成为世界一流的海岛度假旅游胜地。 海口市总体城市发展规划介绍 海口市将琼山市并入后，面积扩大10倍，新海口市城市性质定为特区省会城市、北部湾地区中心城市、滨海旅游城市和港口城市。新海口具有四大城市职能：一是中心城市的职能；二是交通枢纽的职能；三是旅游服务基地职能；四是居住职能。 围绕做大做强做精做美海口的目标，海口市2003年重点实施4大项26小项城市规划建设。 1）规划编制项目（六项）： 新海口城市总体规划年初完成纲要阶段，年中出成果并上报审批。 南渡江两岸中心区分区规划和景观设计。 港口总体规划已初步完成，将根据四港分离的设想进行调整修订。 火山口主题公园总体规划。 老机场开发建设总体规划。 火车站广场及周围地区详细规划。? 2）道路交通工程（七项）： 龙昆路迎宾大道，全长17公里，已完成一期拆迁和规划设计招标。 城市南外环快速干道（同三高速公路），已完成道路选线工作。 滨江东、西路，已完成初步设计方案。 东海岸沿海道路，从琼山北港到新埠岛。 国兴大道西段，原为大英山旧机场跑道，现已开工建设。 中心城区断头路打通工程已完成方案设计，主要有：和平南路—海府路—机场路，机场西路—海秀路—龙华路—新港，玉沙路—金龙路—海秀路—金宇路，海甸五西路—人民路—和平大道，国贸东路—海秀路—农垦路。 中心城区主干道十字路口拓宽改造工程，主要有国兴大道与海府路、南海大道与龙昆南路等十五个路口。? 3）旧城改造工程（四项）：? 改造老城区解放路、博爱路、新华路、得胜沙路、中山路。 改造海甸一路为渔人码头，全长2700米，现已完成拆迁统计，正进行一期工程的设计。 秀英小街改造，全长1920米，预计今年完工，设计成一条具有南洋风格的城市干道。 玉沙村改造，使村民获得良好的居住环境，完善金贸区功能，提升城市品位，现已完成拆迁安置调查和部分拆迁。? 4）环境景观工程（九项）： “两湖一园”整体改造，已完成规划设计。 白沙门生态公园正在编制规划方案。 西海岸带状公园一期已完成，将实施二期规划，提升品位和景观水平。 金贸广场，位于国贸大道与玉沙路交叉口处，功能为面积15000平方米的商业广场。 宜欣广场，利用置地花园南侧三角地建成32000平方米的生态商业广场。 世纪广场，世纪大桥南、北桥头建成64万平方米的休闲绿化广场，并将原滨海高层区调整为低层、低密度的商业娱乐广场。 美舍河综合整治，已完成河道清理、污水截流、一期绿化，现正进行长堤路至白龙路绿化方案设计。 城市夜景灯光工程，正进行南大桥、滨海西路、火车站广场等的夜景灯光工程，并已委托设计全市的总体灯光夜景工程。 文明生态村规划建设。 3．海口市房地产市场分析 据有关部门统计，去年海口市商品房住宅销售额11.36亿元，比上年增长9.4%；商业用房销售额5155万元，比上年增长337%，商品房销售面积56.76万平方米，比上年增长35%，商品房平均价格2118.4元/平方米，比上年提高34%，个人购房的比例也超过了97%。 积压商品房尤其是转化房的销售旺势拉动了房地产交易市场的活跃，去年全年共完成房屋交易6883宗，比上年增长17%；成交房屋面积112.1万平方米，比上年增长29%，首次突破年成交一百万平方米大关，成交金额16.87亿元，比上年增长32%。 海口市城调队提供的数据显示：2003年第一季度海口商品住宅销售价格指数涨幅比去年同期高出2．9个百分点。其中，经济适用房上升1．1％，普通住宅上升5．5％，豪华住宅上升1．5％。 海口房价上涨，主要得益于积压房地产的成功处置，市场日渐复苏，而售价较低的经济适用房销售已接近尾声，续建商品房取而代之，成为房市新卖点。加上海南良好的生态环境和适中的房价对内地购房者颇具吸引力，引发了新一轮的购房置业热。多种类型的住宅楼中，小区规划好、环境优美、各种配套设施齐全的多、高层住宅楼尤其受消费者青睐。 2003年海口市房地产市场将呈现稳中有升的发展态势，海口房地产市场的投资和消费继续同步增长，且保持较高水平，房地产供求总量基本平衡，供应结构基本合理，房屋交易平稳增长，存量住宅交易较为活跃，依据如下： 一是去年房地产开发投资快速增长的延续； 二是海口市提出了全面建设小康社会的宏伟目标，要求住房从满足生存需要，实现向舒适型的