新密金色年华MALL定位报告最终版.docVIP

目 录 一、产品定位： ３ （一）、品牌形象定位 ３ （二）、产品构成定位 ５ （三）、商圈定位 ６ （四）、档次定位 ８ （五）、规模定位 ９ （六）、业态定位 １２ （七）、规划设计理念定位 １４ （八）、规划设计布局定位 １７ （九）、建筑定位 ２３ （十）、交通系统定位 ２９ （十一）、景观设计定位 ３２ （十二）、价格定位 ３８ 二、目标客户群定位 47 （一）、消费者 47 （二）、经营者 49 （三）、投资者 50 三、营销推广定位 51 （一）、营销策略定位 51 （二）、营销主题定位 53 （三）、产品差异化定位 54 （四）、广告推广策略 56 （五）、名称定位 57 四、经营管理定位 59 （一）、经营管理策略 59 （二）、经营目标设计 60 （三）、经营管理限制条件 61 （四）、经营管理效果测评 62  一、产品定位： （一）、品牌形象定位 集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的大型SHOPPING MALL 一个好的产品必须有其鲜明的定位，才容易被市场认可和接受。 本项目将汇聚市场上最流行的一线时尚品牌，包括服装、饮食、娱乐、休闲等。在业态布局方面也将脱离传统的业态布局，采用目前国内最流行的业态组合模式，根据时尚、潮流的元素进行不规则性分布，即以主力店、品牌旗舰店等的规则分布带动其它同档次不同类型业态的不规则分布，使消费者在这里充分体验到“逛的乐趣”和“发现的乐趣”，突破纯购物商场的概念，增加娱乐休闲业态的分布比例，真正把本项目打造成新密的商业航母、时尚购物公园，使之成为人们休闲、娱乐、购物的首选。 打造新密市全新的商业模式 提升新密市整体商业的经营水平、改善当地购物环境 满足新密及周边县、乡、镇多层次居民的消费需求 形成一种可以复制的商业模式，进行可持续开发 （二）、产品构成定位 1、一个大型的建筑群： 我们将以4—6万平方米的新密超大规模商业摩尔傲视群雄，而其顺势而为所形成的错落有致的建筑空间形态，更是一个吸引消费者眼球的亮点。 2、一系列的零售店铺： 我们将设置餐饮、主力店、专业市场、品牌精品服饰、娱乐城等多种业态构成的零售店铺供投资商选择，从而形成一个集吃喝玩乐于一体的多功能大型购物公园。 3、一个统一的管理机构： 对于产品的招商和物业管理，我们建议聘请具有一定知名度的品牌管理公司进行管理，从而提升其产品的服务质量，提升产品的知名度。 4、满足一站式的消费需求： 我们的商业业态涵盖各种消费需求，在提升购物环境质量的同时，满足各种年龄层次、文化层次、消费层次的顾客的消费需求，满足吃喝玩乐的各种消费体验，真正实现“一站式”购物的理想购物状态。 （三）、商圈定位 一般来说，一个Mall的有效商圈达200～300公里，它的形成还将带动人流、物流、信息流、资金流全面汇集，对一个区域的经济产生巨大的带动作用。13个乡镇新郑禹州登封荥阳郑州巩义（四）、档次定位 中高档消费： 我们面向的是新密市的中高档消费群。他们拥有相当的经济实力和文化品位。一方面，产品在品牌精品服饰、休闲娱乐上，我们追求的新密市的高档消费；另一方面，在主力店、餐饮和专业市场的设置上，我们又面向中档的、大众化的消费群。这样，使我们的产品既有令人瞩目的档次，又可适度降低消费门槛。 高档装修： 在产品的装修上，我们追求装修的高档次，尽量拉开与新密同类产品的装修档次距离，从而在产品的外观上吸引消费者眼球，也以此建立消费信誉，提高消费者对商品的信心。 高档品味： 我们将高举“文化”这面大旗，在产品的品位上大做文章，以浓郁的文化氛围吸引我们的目标客户。 高档购物环境： 我们打造的是一个集购物、休闲、娱乐、餐饮等多功能于一体的大型购物“天堂”。这里拥有多种购物配套设施，拥有高效、专业、到位的物管服务，拥有较大规模的园林景观共享空间。 （五）、规模定位 1、方案一： 45000平方米的商业+20000平方米的酒店式公寓 在规模定位上，我们觉得原定65000平方米的规模偏大，而45000平方米是商业面积较合适的规模定位。依据为： （1）、根据人口规模、市场状况、人均GDP水平等相关数据进行论证，论证过程如下： A、按零售业饱和指数来推算片区可容纳商业面积： IRS＝C×RE／RF 式中 IRS——商圈的零售饱和指数C——商圈内的潜在顾客数目RE——商圈内消费者人均零售支出RF——商圈内商店的营业面积/㎡年来计算 C：新密市总人口为14.4万人 2004年上半年河南城镇居民恩格尔系数达到36.2% 2003年新密市人均GDP1.3万元 RE：新密市人均零售支出.3～0.5 1000～3000 0.5～0.8 3000以上 0.8～1 2003年新密市人均GDP1.3万元，折合1586美元（美元/人民币=8.2），商业正处于发展的初