无锡永乐新天地项目投资分析报告.doc

目录 第一部分 项目背景分析 3 1、项目基本情况 3 2、项目规划方案 3 3、项目功能布局 4 3.1 独立别墅形商业会馆 5 3.2 时尚甲级写字楼 6 第二部分 外部环境分析 6 1、无锡宏观经济状况 6 1．1 “三驾马车”对经济增长的拉力趋于协调 8 1．2 财政收入增幅逐步趋稳 8 1．3 城乡居民收入持续增加 8 2、无锡房地产市场运行情况 9 2.1 2010年4季度锡房住宅指数 9 2.2城中板块分类均值走势情况 9 3、无锡商业市场环境分析 10 3．1 无锡商业市场发展情况 10 3.2 中心区商业 11 3.3 副中心区商业 16 3.4 无锡市内百货主要分布 25 3.5中心区典型商业 26 3.6 现有典型商业项目分析 32 4、无锡及项目所在区域发展规划 39 4.1 无锡“十二五”城市规划 39 4.2 本项目所在区域发展规划 40 第三部分 内部环境分析 42 1、项目地理位置分析 42 2、交通网络及周边环境 43 3、周边物业功能分布 44 4、项目SWOT分析 45 第四部分 项目价值分析 46 1、价值判断方法 46 1.1 及时租金回报率返算商铺投资价值 46 1.2 从商铺增值空间分析商铺投资价值（参考类似商业价格） 47 2、评估公司价值评估 47 3、综合评估价值 49 第五部分 商业运营建议 49 1、第一阶段：设计调整及经营定位 49 1.1 商业规划和设计调整建议 49 1.2 经营定位 50 2、第二阶段：项目实施阶段 50 2.1 租、售及招商 50 2.2 商业经营的开业策划 50 2.3 物业及商场管理制度及手册的制定 50 2.4 VI的导入 51 第六部分 总结 51 第一部分 项目背景分析 1、项目基本情况 新天地休闲广场项目是无锡市中住房地产开发有限公司05年通过国土拍卖获得，06年6月1日正式开工建设，08年年底竣工交付。新天地休闲广场是中住集团以上海新天地为样板，在无锡打造的商业地产项目，也是其力争在无锡、江苏乃至长三角地区，创立成功商业品牌标志的一个项目。 新天地休闲广场项目位于南长区太湖广场西北侧、南门商圈核心地段，北临伯渎港，东侧至金钩桥街，南侧至永乐路，西至规划中的通扬路，项目占地14582㎡，总建筑面积34629.56㎡，共建有12栋独立别墅型商业会馆和1栋13层时尚甲级写字楼，地下车库近200个车位。由国内外知名设计公司的设计大师共同执笔创作的无锡新天地，倡导的是“天人合一”的新理念，在设计与建设中特别注重空间和景观的设计，以适宜的尺度来塑造空间，一切景观设计、小品设计皆源于“以人为本”的主导精神，从专属空间的私密性、人车出行的便捷化、景观的自然性等众多角度出发，精心处理各个节点的自有转换无锡“新天地”以青砖为主建筑群，风格古朴精巧，在建筑外观上，将江南水乡的建筑中无处不在的坡屋作为局部造型的基本元素，但又不是照搬抄，而是将坡屋的传统形式抽象化、空间化、雕塑化、极度夸大尺度感，运用于建筑的不同部位，加强了整个建筑群的整体性，通过提炼和转化，使整个建筑群体的外观造型透露出饱满的江南建筑文化韵味，但又跳出了生硬模仿，充分保持了现代建筑风格的完整和统一。无锡“新天地”中间被伯渎港一分为二，雕塑、浮雕、环境绘画等将无锡和水乡文化的故事、诗歌娓娓道来。特殊变换的灯光效果、小瀑布、喷泉、古式的老井、历史保留下来的烟囱等使整条河流变得更加光彩夺目。无锡“新天地”不是商业的一种简单组合，从某种意义上来讲，更是一个生活圈，是一种生活方式的组合。 2010年全市实现地区生产总值5758亿元，同比增长13.1%，增速高于上年1.5个百分点。产业结构持续优化，三次产业比重调整为1.8:55.7:42.5，第三产业增加值占GDP比重比上年提升了1.2个百分点。 无锡2010年1-12月主要经济指标 指标 单位 绝对值(1－12月) 同比增长（%） ??规模以上工业总产值 亿元 12958.53 20.6 ??全社会固定资产投资 亿元 2985.65 25.1 ??财政收入 亿元 1579.85 48.8 ??地方财政一般预算收入 亿元 511.89 23.1 ??社会消费品零售总额 亿元 1809.08 18.6 ??进出口总值 亿美元 612.23 39.3 ??出口总值 亿美元 362.72 39.5 ??到位注册外资 亿美元 33 3 ??居民消费价格指数 % 103.4 　 数据来源：无锡市统计局?? 1．1 “三驾马车”对经济增长的拉力趋于协调 1.1.1 投资高速增长 全年实现全社会固定资产投资总量接近3000亿，达到2985.65亿元，增长25.1%，增幅始终保持在20%以上。 其中，国有