漯河市调定位报告721.pptVIP

漯河项目市调定位报告 米兰机构 调研背景 米兰机构受漯河博睿天地置业有限公司和力宝实业公司的委派，对位于漯河市召陵新区韶山路与汾河路交汇处的地块，提供市场调研和开发策划服务。 市场调研期间， 在公司领导的关怀下，组成专案组，对漯河市的城市状况、相关房地产状况、项目地块状况等进行系列调查与研究，主要包括以下工作： 1、漯河市城市状况及房地产市场状况。 2、客户对项目需求意见征询。 3、项目地块状况及区域状况。 调研时间：2009年6月29日-7月5日 调研方式：走访、电话、问卷、资料等 调研总指挥：荆总 王总 调研人员：陈驰、时荆成、王红伟、刘颖、田龙等共8人 目录 第一部分 宏观分析 第二部分 漯河房地产项目调研 第三部分 目标客户访谈调研 第四部分 区域竞争及项目分析 第五部分 开发战略建议 第一部分：宏观分析 一、房地产整体情况分析 1、市场现状 全国楼市较去年同期相比，售价销量普遍上涨；地王频现；市场信心大 增，“回暖”论调成主流。 国家发展改革委、国家统计局最新调查显示，6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%，环比上涨0.8%。这是今年以来全国70个大中城市房价同比环比首次出现双上涨。环比方面已经连续四个月上涨，且涨幅逐月扩大，其中，3月份环比上涨了0.2%，4月份环比上涨0.4%，5月份环比上涨0.6%。（2009.7.14经济参考报 ） 根据统计显示，从4月底到6月底短短两个月的时间内，北京、上海、重庆、广州、宁波、大连等10个城市拍出了“地王”。在6月的最后一周，全国20个重点城市共成交住宅类地块36宗，环比增加600％，成交土地面积253万平方米，环比增加833％，其中，有5宗地块溢价水平超过100％。去年频频“流拍”的土地市场重新亢奋起来，助长了房价进一步上涨的预期。（2009.7.13 中华工商时报 ） 2、开发商态度 现金流得到好转；投资信心增加。 地王频现便是开发商对楼市信心的一大体现。自5月份以来，有关一个又一个 “地王”诞生的消息铺天盖地，全国主要城市，都有地王或高价地不断爆出。尤 其以北京为盛，广渠路10号地、通州九棵树地块、奥运村乡地块、广渠路15号 地、大兴新地王，“地王”纪录频频被刷新，速度之快有点儿让人喘不过气。 （09.7.13 工商时报） 3、消费者心理 观望与决策之间徘徊，彼此带动倾向出手；个别城市如郑州再次出现“恐慌性购房”现象。 郑州市商品房销售连续三个月保持在万套左右，而且销售价格逐月攀升，5月份一举突破每平方米5000元大关。记者调查发现，近来郑州开盘的楼盘，几乎无一不是“开盘即成尾盘”，楼市再现2007年恐慌性购房的氛围（2009.6.24 大河报） 2009年07月10日?21:38??CCTV经济半小时专题报道，二手房一天一涨 恐慌性投资推高北京房价 。 4、政府政策 对房地产一分为二看问题，态度很明确。一是房地产支柱产业地位不动摇；二 为平息“民愤”，加大保障性住房供给，各项政策综合出台，促进房地产良性健 康发展。 6月3日，《2009－2011年廉租住房保障规划》出台。总体目标是：从2009年 起到2011年，争取用三年时间，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家 庭的住房问题。 结论： 从07年楼市火爆到08年低谷再到09年质疑声中的回暖，楼市走了一趟过山 车，充分体现了政策的摆性，和居住需求的刚性。 如今大的形势好转，机会来临，各个城市有所不同。开发商应该根据项目所 在城市楼市情况，来确定操盘策略。 二、漯河市城市概况 1.漯河市概况 漯河市位于河南省中部,伏牛山东麓 平原与淮北平原交错地带,境内河流 为淮河流域沙颍河水系,淮河两大支 流沙河、澧河贯穿全境并在市区交汇, 滨河城市特色明显。 漯河市交通便捷、环境优美、生态宜居，北距省会郑州140公里，西78公里是 平顶山市，南66公里是驻马店市，东55公里是周口市。 境内地势平坦,四通八达,京广铁路纵贯漯河南北，漯宝(丰)铁路西接焦枝线， 漯阜（阳）铁路联通京广、京沪两大干线，京珠（海）、南（京）洛（阳） 高速公路交汇于此，漯河现已成为中原地区重要的铁路、高速公路“双十字”交 通枢纽。 2.行政区域与人口 2004年新的行政区划调整后，辖区由原来的郾城、临颍、舞阳、源汇区“三县一区”调整为郾城、源汇、召陵三区和临颍、舞阳二县。漯河城区面积1020平方公里，城市规模不断扩大，郾城、源汇、召陵、高新区等新城区建设以及淞江新区、开源新区的开发步伐加快，市区建成区面积由“九五”末的33.5平方公里发展到4