昆明项目开发方向定位方案.ppt

本 质： 住在城中央，享受城市带来的便捷，并且是真正适合人居住的社区！ 新都市主义： 新都市主义都市主义主张——反对蔓延，重整城市、建立真正的社区。 A 建筑 “ A ”=ADD “ A ”有第一的含义 “ A ”有品质感在里面 Add Character（增加品质） 1、高品质定位 满足项目诉求 自己打自己？ 周边二手房？？ 脏、乱？？ 看看金康园小区 几年以前的项目 高品定位 领先的设计理念 目前销售均价：4500元/平方米 而我们要做高品质的项目! 形象、产品、服务走的是高档路线，销售价格则是相对低的！ 客户满意的核心——心理价位与实际价位的差异！ “低价”不是指我们滥价，那样会损失开发商的利润，降低项目的价值！！ 外立面形象实现高品质 品质源于细节 项目细节的处理 景观绿化 景观大堂 小品 住宅细节 …………………… 商铺专门设计（见商业分析部分） Add Interspace (增加“空间”)  1、增加居住空间——净实用面积 〉套内面积： 大面积凸窗的应用 普通入户花园、空中花园 错阳台设计的运用！！ 增强了空中花园（阳台）效果 丰富立面效果 2、增加室外共享空间 共享空间的设置 白云路——人、自行车、车流量统计 63 54 121 5 Pm17：50 112 72 131 5 Pm17：35 自行车流量 人 流 量 车 流 量 频 次（分钟） 时 间 65 45 81 5 Am9：00 52 48 48 5 Am8：45 自行车流量 人 流 量 车 流 量 频 次（分钟） 时 间 人流车流量都较大，尤其是上下班时间，峰值为下午下班时间 此车流量人流量对商业的支持度较高，但项目享受度有限 项目市场抗性分析 需要解决的抗性一：项目昭示性问题 不邻主干道，是“闹中取静”的居住区域； 不解决此问题，项目商业价值将大打折扣； 不邻主干道造成项目昭示性弱； 需要解决的抗性二：商业形象问题 项目本身为专业农贸市场，商业形象较差； 待地块拆除完毕后，项目基地的商业氛围也损失殆尽； 砖 砖 砖 砖5 砖7 云南省化工机械厂 云南省化工机械厂 王 旗 营 路 项目周边居住文化氛围 王旗营为昆明较早，且比较成熟的居住社区 形成外地人口，相对收入中等的，大量汇聚的居住区 虽然这不是一个比较乱的地区，但给人的感觉是品质中下的地区 居住感觉——找到了一个不漂亮的好老婆！ 在这个片区住不会自豪，可却让人很舒服 , 归宿感很强 东市区、北市区 但是如今——“住在王旗营？”——“外地打工的吧？” 项目分析小结 本项目的核心价值与机会： 1：位于城市发展的轴线位置 2：紧邻城市中心、可以充分制造客源及客户对片区的信心 3：邻北市的商业生活配套中心区域 4：易于规划的基地形状可以扩大项目地块价值 项目定位——以一次置业客户为主要参照系；并且最大化项目商业价值。 本项目总体发展战略 项目工作流程 市场研究 项目分析 定位分析 项目定位指向 （一）基地支持的物业类型研究 大方向定位 商业项目 商住结合项目 商业项目 写字楼 酒店 大型商场 专业市场 写字楼？ 原集大广场为写字楼，销售了两年 东华好又多背后有一家26层的写字楼，基本上没有任何的出售。 距项目较近的优势地段东风东路有较多写字楼， 建业商务中心——98年已经建好，分成A、B两座，7年过后，B座还有4层没有租出或售出，A座也还有一层，其他写字楼人气也较差。 片区写字楼较“稀缺?”是否做写字楼？ “没有”不等于“ 稀缺 ” 市场空白不等于有需求！！ 给和尚买梳子？ 营销成本？营销风险？ 昆明的写字楼持续低迷，价格甚至低于住宅 缺乏足够的经济环境 否定此业态 看看距离项目最近的写字楼项目！ 商场物业？ 竞争 国际竞争…… 管理 无专业经验 区位 非核心区位，难以支持数个大型商场 风险过大…… 否定此业态 专业市场（商场）？ 政策 向郊外搬 周边 失败案例过多 专业定位？ ………………………… 项目整体性 严重影响项目形象 商住结合项目 支持 住宅体量？ 商业体量？ 住宅产品？ 商业产品？ 住宅营销？ 商铺营销？ 有条件支持！ 项目方向定位 综合商住项目，高层项目~ 产品指向 地标建筑 主力户型控制在40-60平方米以内，两房以下，对总价控制 做高附加值产品：空中花园、大阳台、凸窗、 拐角窗…… 品质感强 与竞争对手形成足够的差异化产品 …………………… 项目定位内容 客户定位 产品定位与规划建议 项目形象统领 区域分裂市场 核心目标客户群 外地客户 项目重要机会点 对片区的归宿感 片区文化 核心客