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潍坊家天下商业广场 营销推广策略方案 青岛今创文化传媒有限公司 二零一一年三月二十一日 前 言 对商业地产项目来说，项目定位是确定建筑设计方案、规划方案的前提条件。前期我司已做了大量而细致的市调工作，并对获取的各种基础资料作了专业的技术分析，在此基础上，结合专业市场运营的基本规律，从正反方面、长期与短期影响方面分析潍坊市宏观经济概况、城市发展规划和本项目区位的交通、人口状况等因素，作出本项目营销策略。 第一部分 专业市场辨析 在现实生活中，“专业市场”这一概念较为混乱，至今缺乏权威的解释。从商业演变的历史经验表明，专业市场是集贸市场发展到一定阶段的产物。是“专业性集市”，是集贸市场向专业化方向发展的结果 集贸市场的原始状态是周期性市场，由于某一区域内的市场需求的密集度过低，买者和卖者经过多次博弈后形成默契，把交易活动集中到每一周或每一月的某一个固定的交易日，以此来降低交易成本，从而使交易活动得以进行。经济地理学家用时空协同理论来解释周期性集贸市场存在的原因，认为周期性集市的产生是“用时间竞争占部分代替空间竞争”的结果。 从买者和卖者的数量、商品的同质性、进出市场的壁垒等角度来看，专业市场是一种典型的完全竞争市场。但是，在交易活动中，“固定顾客关系”的频繁出现又意味着竞争往往是不充分的。在具有不同文化背景国家的专业市场中，这种“固定顾客关系”在市场交易中所发挥的作用是不一样的。 一、专业市场的分类 按上市商品分为： 集散型专业市场、产地型专业市场、销地型专业市场和混合型专业市场 集散型专业市场： 主要是指在全国范围内或较大区域范围内集中交易某一类商品或若干类相关商品的专业市场。 如果一个专业市场已经形成了“买全国各地商品，卖全国各地商品”的态势，我们可以将这—市场称之为全国性的商品集散中心；如果专业市场的上市商品主要来自市场所在地以外的某一较大区域范围的厂家，那么，这一市场可以称之为区域性的商品集散中心。 产地型专业市场： 主要是指以销售本地生产的某一类或若干类产品为主的专业市场。 销地型专业市场： 主要是指以销售外地生产的产品为主的专业市场。 混合型专业市场： 主要是指同时兼有的三种或者是两种市场特点的专业市场。 其它分类—— 按服务对象分为： 农村专业市场和城市专业市场。 按交易时间分为： 全日制专业市场和间歇性专业市场 按商品品类分： 国内主要有小商品市场、建材家居市场、服装鞋帽市场、五金交电市场、汽车和配件市场、农贸市场等。 二、专业市场的一般功能 “一般功能”主要是指在不同国家和不同历史时期专业市场普遍具有的功能，这类功能主要有三个：一是某种或某类商品的集散功能和信息的集聚功能；二是对国际分工和区域内部分工的组织功能；三是人口空间集聚功能。正是基于这些功能，专业市场作为—种特定的市场组织形态在世界各国都曾存在过或仍然存在着。尤其是当—个国家的社会处于工业化的起步阶段，专业市场的兴盛几乎是一个普遍的现象。 商品集散与信息集聚 专业市场首先是—个集中的交易场所，它将某类或某几类相关的或相近的产品集中在一起交易，由此产生交易的集聚效应和规模效应。 建立在商品集散的强大物流基础之上，专业市场的交易又必然产生价格、品种、款式、规格等方面的信息流。这种信息的集聚具有很强的规模经济效应，规模越大，信息越丰富，信息的价值就越高；同时，信息的丰富化又促进了交易规模的进一步扩大。 交易中心 交易是市场的基本功能，没有交易就没有市场，专业市场的基本功能是作为集中交易的场所。作为专业化商品的交易场所，专业市场往往成为区域内甚至全国范围内的商品交易中心。 储运中心 巨大的物流必然伴随着巨大的仓储运输，这也是专业市场的的商品集散功能的具体表现。它不仅要将商品“集”起来，又要将商品“散”出去，仓储运输必然是维持这一庞大物流的核心环节。 信息中心 庞大的商品流和物流必然产生巨大的信息流，集中交易的突出经济性之一表现为信息上的规模收益和共事性。 三、国际专业市场的发展趋势 根据业内人士对市场的研究分析，发达国家已发生了明显的变化。国外的流通产业发展的趋势是从以生产者为主导发展到以批发商为主导，最终发展到以零售商为主导。 可以看出万客隆、麦德龙、山姆店、普尔斯马特等应该说都是从批发业向零售业过渡转型过程中的商业业态。大力发展物流，做配送服务，通过与物流、网络的有效整合来完成传统批发市场的转型，使批发企业向规模化、连锁化发展。消费结构的升级，带动的将是投资结构和生产结构的变化。住房、汽车、电子通信等高成长产业群，正在成为产业升级和经济增长的主要动力，这是当前乃至今后经济持续快速增长的最可靠支撑。另外，服务业也将迎来一个加速发展的转折点。服务业层次的提升、总量的增加，将是必然的趋势。中国经济将因此向高一级形态迈进。从消费热点看，除了新兴家电旅游汽车商品