长沙县黄花镇空港国际星城项目营销方案55P.pptx

黄花空港·国际星城项目商业营销策划报告报告框架图项目整体定位营销费用构成项目形象定位推广费用所占比例项目客户定位问题解决策略招商费用预估费用分配定位回顾策略篇项目背景项目区位整体策略推售策略区域及人口营销执行策略周边商业调研营销保障商业产品分析本次营销目标壹. 项目背景[项目区位 | 区域及人口 | 周边商业调研 | 商业产品分析 | 本次营销目标]项目临黄花镇黄谷路，距黄花镇商圈中心位置约200米。本次招商的主商业位置本案地块规划中的小塘路项目区位黄花镇区域：黄花镇北抵春华镇，南邻干杉乡、榔梨镇，西抵长沙县县城和长沙市经开区，东邻浏阳市、江背镇。面积：169平方公里人口：7.4万人。项目所在区域及人口以黄花路，黄春路，黄谷路，商业街四条街相交汇处商业最为集中，为黄花镇核心商业圈。黄花路和商业街沿街沿线商铺集中，是黄花镇最主要的两条商业街。远大三路商铺比较分散，主要集中在都市学院和机场收费站附近。黄花镇商业市场概况黄花镇商业处于中低端，目前没有统一包装，人均消费水平中低等。黄花镇商业主要分布在黄花路商业街、商业街以及黄谷路、黄春路部分商业街，其中以东西向黄花路商业为主，银行、邮局、服装、中小型超市等均分布在这里，商业街为次，黄春、黄谷路次之主要以满足日常生活的商业为主、便利店、小餐馆、建材店等 。主要业态餐饮、食品服装、鞋业超市烟酒孕婴童通讯家居服饰主要品牌沙县小吃、哆哆基圣得西、真维斯万佳惠、惠客隆剑南春、五粮液小石头、美贝美妈移动、联通梦洁主要业态银行药店、医院水果、鲜花美容美发KTV网络会所电器代理主要品牌农业银行、邮政银行养天和、长沙县红十字会医院优佳鲜果欧典、剪爱欧哥、想唱就唱欢乐时光、千禧松下、美的专卖店黄花镇商业市场概况黄花镇的业态占据最多的是服装类，占32%，其次是小卖部、餐馆类，该板块的商业主要集中在黄花路、和商业街以及部分黄谷路，商业相对集中。周边有初中、高中、大专、安置小区也集中在周边，人流量较集中。黄花镇商业市场调研项目商业定位开间（ ㎡ ）进深（ ㎡ ）租金情况（元/㎡·月）业态繁荣区商业社区商业3-45-845-80水果店、餐馆、超市、美发、服装鞋子、通讯等分 析主要消费群体：黄花镇本地居民、周边乡镇居民、周边学校学生为主。业态：业态种类较为丰富，能够满足社区居民就近消费，其中超市及便利店、餐馆、药店及诊所、服装店业态较多。经营状态：经营状况基本不错，以临近都市学院和中心镇碑处为最好。以都市学院的学生消费为依托，形成了良好的商业氛围，保证了商铺收益店名楼层面积㎡价格元/月佳人苑服装一楼643333苹果皮具二层643500特步一楼483750美贝美妈一楼363000朝阳电机修理一楼562500黄花路商业调研黄谷路商业主要以临街门面一层商铺为主，少量多层商铺，特别是单层面积在2000 ㎡左右的商业。店名面积㎡价格元/月蓝兰童装482500梦雅窗粉店642000烟花店481666爱无季481500 项目位于黄谷路，零散小商铺为主，项目周边的商铺主要集中在此，整体商业档次低。客群：周边居民及路过人群。业态：以餐饮类为主，汽修、超市、茶楼、KTV等。经营状态：经营状况不理想，已经营商铺不够集中，零散经营，大部分商铺未营业。黄谷路商业调研85%的客户表示愿意继续租用现有商铺，不考虑本项目。 在市调过程中，我们对黄花路沿路的约20位商业经营业主进行了随机访谈： 由于本项目处于期房阶段，客户的的观望心理较严重； 客户对周边商铺市场较了解，认为目前区域商铺市场将随着市政建设和项目开发有所发展，但现阶段心理价位偏低。75%的客户认为近年内本项目所在地段难以维持经营。客户调研区域未来两三年内商业总体量将达到近15万方，从现有人口的增长速度可以预见区域商业体量在不新增土地的情况下逐渐进入饱和状态。集中商业——区域内集中商业几乎为零，未来两三年将有11万方的集中商业陆续展现出来，未来集中商业将逐渐进入饱和状态，本项目存在一定竞争压力。超市——区域内尚无品牌商超入驻，仅有大型本土生活超市一两家，其余多为连锁小型超市，以满足日常需求，未来区域内客户对品牌商超的需求将持续加强。未来商业供应商业小结本项目商业需经过3-5年市场培育期，通过周边商业氛围和档次的提升，才能凸显商业价值，目前情况并不乐观。大势：项目周边工矿企业及开发项目增加带来消费需求，发展潜力较大。本案紧邻镇中心商业，但距离中心商业区仍有一定的距离。从发展前景上看，随着本案及周边商业用地规划，本案将有望成为黄花镇黄谷路商圈中心的有力补充。区域：在片区的商业中，主要集中在黄花路和商业街一带，亦为本镇中心区域。商业以一层临街店铺的形式存在。片区商业以服饰、超市、精品、餐馆四大业态为主。均为民宅门面，十分缺乏高端商业；商家：区域内缺乏中档以上商家及品牌商家