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东钱湖别墅项目产品户型设计 东钱湖别墅区产品特点大面宽,短进深, 层高3-3.3m,客厅挑高3.9-6.3m. 城市别墅项目户型设计 别墅目标客户:巅峰阶层 私营企业主和个体户 企事业单位高级管理人员 公司股东或实际控制人 该类人群对于别墅产品的需求 升值潜力：别墅作为目前经济环境中保值和增值最好的产品，客户关心其升值潜力。 对别墅风格的要求：建筑立面需体现别墅的厚重感、价值感，北美、欧式、现代均可。 别墅的使用倾向：期望购买第一居所。 对于环境的要求：追求宁静、优美的自然环境，期望能有山、水。 对于配套的要求：超市、学校。 对于花园的要求：关注院子的面积，期望能有100-200左右的院子。 对别墅户型的要求： 三层的别墅居住很不方便，所以希望主卧设在二楼。 希望有较大的附加值：如大露台赠送、大面积采光地下室、下沉式庭院、独立花园。 希望有双车库设计。 对别墅物业管理的要求较高,希望能够体现高贵和特殊的待遇。 别墅客户对于价格的敏感度不高，对于产品品牌的敏感度较高。 其它：整个社区要经过精心思考设计，做工要细致完美，注重细节。 叠墅目标客户:顶端阶层 小型私营企业主和个体户 企事业单位中高层 企业小股东 叠墅目标客户:高端阶层 贸易及物流行业企业主 企事业单位中高层 高级公务员 宁波有这样的一批客户，他们是怎么样的一批人？区域：以海曙，江东为主年龄：40-50岁职业：为私营企业业主为主，贸易类和制造业原来的居住情况：老社区，旧别墅，乡下自建别墅，大面积高层购买豪宅目的：彰显身份，改善性需求购买豪宅刺激点：地段，环境，开发商品牌，居住社区层次的统一性他们拥有雄厚的资本，但他们不愿离城，骨子里有浓厚的三江情节 所以，雅戈尔有了长岛花园 城市中央、近32万㎡、滨江生态、第一居所、纯粹的富人区 宁波别墅主要购买群体 地段、开发商品牌 彰显身份 市区的平层大户型，或者乡下的自建别墅 三口之家为主，小孩上小学的较多 鄞州、江东、海曙为主 私营企业主，外贸企业和制造业业主居多 40-50岁为主 城市花园 四口之家为主，小孩刚上初中的较多 三口之家占据相当比例，子女在高中或者大学 三代同堂为主 家庭结构 终身住宅、彰显身份 假日休闲为主 改善需求、彰显身份 买房的目的 鄞州、江东为主 客源主要来自江东区、海曙区、北仑区 江东和海曙为主 工作或居住地 200平米以上的复式或者150平米的高层 高层社区为主 老社区、旧别墅，如繁景花园、国际花园、浅水湾等 原来的居住情况 地段、未来配套、开发商品牌、产品 私营企业主、金融高管，另外有部分的企业的股东或实际控制人 40-55岁为主 雍城世家 身份/地位像征是首选购买原因，临近东钱湖的自然景观生活占到三成左右；能与同等圈子人为邻到二成 私营企业主为主，贸易类和制造业为主 40-50岁为主 钱湖比华利 地段、环境 私营企业主为主，外贸企业和制造业业主居多以开厂的企业为主 40-50岁为主 卡纳湖谷 购买的刺激点 职业 年龄 项目名称 本项目别墅客户区域 — 以海曙、江北为中心，辐射大宁波 供应市场情况：宁波城市别墅稀缺，城市江景别墅更是稀缺。 需求市场情况： 江北区城市别墅开发少，市场空白，积压了客户对于别墅的需求。 海曙区和江北区在1997-1998年就有老别墅主要集中出现，开发约为16万方左右，如国际村、莱茵堡别墅区、繁景花园、康桥经典等.由于户型和设计老旧，很多人都有置换居所的意向。 综合结论：项目周边拥有一定的市场容量，但是仍不够大，本项目别墅产品立足周边同时要吸引大宁波区域内的客户，将市中心、滨江生态、第一居所别墅的特色展示给这些消费者。 核心客户 重点客户 宁波大市区（慈溪、北仑、镇海）为次主力。 海曙区，江北区为主（周边的高档富人区，如：国际村、繁景花园、康桥经典、莱恩堡、锦地水岸） 充分挖掘整个宁波大市区客户 购买的用途：第一居所、收藏城市珍品、资产保值 青林湾别墅客户分析—印证本项目客户定位准确性 12% 9% 14% 53% 12% 24组 18组 28组 105组 25组 其它 鄞州 江北 海曙 江东 区域来源 15% 9% 48% 24% 4% 29组 18组 96组 48组 9组 其它 政府部门 私营 企业 学校 职业 17% 38% 29% 16% 33组 77组 58组 32组 50岁以上 4