“房地产项目策划”课程实训.doc

房地产项目策划课程实训 学 院： 经济管理学院 班 级：2011级工程管理1班 小组名称：11工程管理1班“倔强的小蜗牛” 小组成员： 指导教师： 魏燕 中 国 ( 庆 目录 宏观市场分析 区域市场分析 项目条件与地块分析 四、主要竞争楼盘分析 项目整体定位 六、项目发展战略 七、项目的营销策划 一、宏观市场分析 1.历史 永川区位于重庆西部，东距市区63公里，西离成都276公里。成渝铁路、成渝高速公路横贯全境，长江流经南端，历为渝西和川东南交通、通讯枢纽和商贸、文化、金融、能源中心。公元776年置县，1992年撤县建市，2006年撤市设区。因城区“三河汇碧”，形如篆文“永”字而得名。全区幅员面积1576平方公里，辖19个镇，3个街道办事处，人口109万人，其中城区面积35平方公里，城区人口35万人。是重庆市规划建设的职业教育基地和区域性中心城市。 永川发展势头良好。市级工业园区永川工业园建设加快推进，初步形成机械电子、轻工食品、能源化工、冶金建材四大产业集群。商贸物流繁荣兴旺，小商品、建材、家电、农产品批发市场辐射渝西、川东南和黔西北地区，成为重庆规划建设的八个现代物流基地之一。旅游资源丰富，有国家级森林公园茶山竹海、AAAA景区重庆野生动物世界、全国农业旅游观光示范区中华梨村等景区，是全国优秀旅游城市。2007年，全区实现地区生产总值153亿元，增长16.8%；全社会固定资产投资118.3亿元，增长35%；社会消费品零售总额60亿元，增长18.5％；地方预算内财政收入10.26亿元，增长61%。城市居民人均可支配收入11744元，农民人均纯收入4523元。城镇化率达到52.8%。 永川文化底蕴深厚。永川恐龙、石松化石闻名世界，茶文化、石文化、竹文化源远流长。孕育了清朝台湾知府黄开基、“东方梵高”陈子庄、微生物学家陈文贵、地理学家徐近之、微刻艺术家刘声道,作家(,小说)易凡(,戏剧)蔡世伟,(文学评论家)文世奎,(诗人)钟代华等名人，是中国国际象棋队、中国跆拳道训练基地和中国美术家协会重庆写生基地。有各类职业院校30所，职教学生10.4万人。 永川未来前景美好。将进一步强化“解放思想、扩大开放、崇尚创新、追求卓越”的理念，以开放的文化、开阔的思路、开明的政策、开拓的魄力，努力塑造“森林之城、温馨之都，职教之城、人文之都，创业之城、财富之都，开放之城、商贸之都，茶竹之城、休闲之都”特色形象，城镇面积达到100平方公里，城镇人口达到100万人，努力把永川建设成为别具一格、名至实归的现代大城市和区域性中心城市！ 永川区位突出，交通便捷。靠四川腹地，临三峡库区，扼成渝要冲，处于成渝、长江上游和永泸经济带构成的A型经济骨架上。成渝铁路、成渝高速公路横贯东西，长江流经南境21公里。初步形成渝西能源配给、金融、科教医疗中心。 永川物华天宝，资源丰富。煤、铁、天然气、石英砂储量巨大。盛产茶叶、黄花梨，出产生物化石桫椤，是全国商品粮、商品猪、桔柑、楠竹、蚕丝生产基地，享有“三江粮仓”之称。永川豆豉、松花皮蛋久负盛名，永川秀芽、“巴山渝水”饮誉中外，露华浓香飘万里。化工、机械、建材等支柱产业的产品走俏市场，是西南地市最大的汽车凸轮轴生产基地。茶山竹海景色宜人，万顷茶园东南亚第一。卫星湖、黄瓜山风光旖旎，亚洲最大的野生动物世界引人入胜。 二、区域市场分析 1.项目所在区域市场 2013年度，在返乡置业潮和刚需汇合的影响下，永川楼市火红开市，受新国五条以及市场供不应求的影响，新房市场趋于平淡，房价涨幅明显，二手房交易达到“井喷”，增幅1.5倍多，整个永川市场以火爆收尾上半年楼市。 预售同比大增 市场行情看好 2013年上半年预售许可同比图 上半年，永川区共批准预售许可49件，8859套，面积82.2万平方米。其中住宅8469套，面积75.2万平方米。 去年同期批准29件，4711套，面积53万平方米。其中住宅4476套，面积43.2万平方米。同比批准套数增加88%，面积增加55 %。其中住宅套数增加89 %，面积增加74 %。 预售许可的大幅增加，一方面源于返乡置业和刚需两股潮流汇合在一起，市场库存不足，进而市场出现了非常明显的供不应求局面，因而开发商加快工作程度，加大推盘力度和节奏来应对这种市场局面；另外一个方面，源于开发商的市场预期加大，看好下半年的市场行情。 永川区上半年预售许可情况 据统计，预售许可在1月份最为集中，达到了15件，5月份以14件紧随其后，2、3月份，由于项目工程进度的因素，也只有4、5个项目有推盘计划，这与楼市的消化速度有关。 近几年，永川在发展第三产业上卓有成效。第三产业重点打造