《济南华福国际项目整体策划方案》(169页).ppt

济南北闸项目市场调研定位报告 项目地块区域环境较差，项目周边分布有济南泺康印铁制罐厂、济南金属颜料厂、黄河电器设备厂等工厂，但在城市总体规划下，“五带三片区”建设将带动区域环境改善。 该项目位于城市规划北部商贸服务轴济泺路－泺口片区，区域发展潜力大； 项目处于泺口片区成熟居住区，居住氛围较为浓厚； 项目处于泺口商圈核心辐射区，商业氛围浓厚； 项目规模较大，地势平坦，有利于做出整体规划布局； 处于前期策划阶段，可以借鉴代理公司的建议，开发市场热销产品。 项目区域认可度不高； 项目周边社区质素低； 该项目南靠铁路 ； 项目地块有多家公司投资开发，带来竞争压力。 解决方案： ——在开发过程中，从规划着手，营造社区优质环境，并通过恰当的项目形象包装，相应加大前期广告投入，树立项目良好品牌形象。 ——通过营造层次丰富的景观降低视觉和噪音污染，根据价值理论安排房源位置，同时将大门设在主干道。 济南市政府的“北跨”总体战略及天桥区政府“五带三片”的发展新思路为本项目带来宏观上的发展契机。 随着济南北部居住环境的改善，该区域正在发展成为房地产开发的热点区域，为项目的销售带来良好的机遇。 宏观政策的风险； 项目周边尚有紧临的几家工厂尚未搬迁，对项目未来居住环境形成一定影响； 项目周边在建和在售项目众多，竞争较为激烈。 济泺路片区北临黄河，东界津浦路，南界胶济铁路，西界无影山路，定位为城市北部商贸服务轴，城市客运枢纽、综合居住区。规划人口20万-21万人。这里将形成“一带两轴、两心三区”布局结构。“一带”即小清河滨河景观及发展带；“两轴”为北园大街和济泺路；“两心”为北园大街和济泺路交汇处的地区商业中心和位于济泺路和小清河交汇处的商贸中心。“三区”包括商业商贸居住区、商业商贸文化区和交通枢纽商业居住区。另外还将规划4个公交车首末站、15个加油站、1个加气站、10个社会停车场。 项目概况 规划理念 春夏秋冬四大组团各有特色，主力户型较为齐全，由48-130平米的一室一厅到三室两厅组成。 销售价格 均价为4000元/平米，总价范围在21-52万之间 项目概况 规划理念 销售价格 均价4700元/平米，总价范围在38-68万之间。 项目概况 销售价格 目前二手房均价4100元。 项目概况 规划设计 销售价格及客户来源 北部市场需求情况分析： 被动需求：随着城市的规划与发展，济南北部、西部存在着大量拆迁居民，拆迁释放的需求将极大的活跃北部房产市场，对住宅产生巨大的需求。 主动需求：从规划上看，北部区域面临着升级，区域环境改善，区域认可度提升，主动需求量增加。 特别是，目前北部房产住宅价格水平虽有上调，但与南部、中部和东部部分区域相比，有一定的价格优势，因此，存在着广大的需求群体。 区域原居民和泺口商圈经营商户是潜在购房群体中比例较高的群体。 1、从区域发展来看 在“五带、三片区”规划的带动之下，北部房地产近两年呈现出蓬勃发展态势，未来几年将是投资开发的热点区域。目前该区域商品房项目销售均价在3500元-4500元，中档收入者和西北部居民为其主要客户，产品以多层和小高层为主。 2、从供应产品来看 项目产品应采用多层和小高层、高层相结合的多种建筑形态，规划多种主力户型以满足消费者不同住房需求。 3、从需求市场的调查分析来看 选择本区域购房的客户具有如下特征： 年龄25-45岁，以城区西北部区域为主，从职业背景分析：区域原居民、经商人士、个体业主、中高级技术人员、收入较高的企业员工为主要目标客群，政府公务员、企事业单位白领为补充客户，文化层次中等偏高，购房自住为主，注重产品实用功能及核心价值。 一、目标客群分布区域： 以北部、西部为主，中部为辅，辐射整个济南市区。 二、目标客群分类分析： 1、济南北部、西部中小业主（约占30%） 工作/居住区域：主要集中在北园路以北，泺口板块为主 年龄特征：35—45岁 置业特征：二次置业和首次置业均有，置业目的主要是为了改善自己的住房条件和体现自身的社会地位。经济承受能力和支付能力均很强。 需求户型：60—90平方米的两居室户型，100—130平方米的经济型三居室户型。 2、济南北部、西部白领、公务员：（约占30%） 工作/居住区域：济南天桥区、市中区等 年龄特征：25—35岁 置业特征：多为首次置业者，置业目的主要是为了解决或改善自己的住房问题，包括部分婚房。 需求户型：60—90平方米的两居室户型，100—120平方米的三居室。 3、济南北部、西部政府、大型企业领导：（约占10%） 工作/居住区域：济