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如何操盘一个房地产项目? 如何操盘一个房地产项目? 三亚房地产项目全程营销策划操盘全案 （针对住宅项目） 如何操盘一个房地产项目?这是初入房地产行业每一人都想知 道的,记得自己刚入行房地产行业时,房地产营销策划对我是非常生的,看 见营销策划公司对项目的大把炒作,排队造房,举办有特色的促销活动,那 时是多么想自己也参与在其中,作为房地产从业人员必须了解一个项目是 如何操盘起来的,全程营销策划包括那几大部分,具体做那些内容,头脑有 了全体的思路,这样无论你在房地产行业中那个岗位,都会明白自己在做 1 什么?为什么这样做? 目前我所在城市三亚,很多项目都还没有进入营销策 划时代,都是先根据自己建房,然后自己销售或再请专案代理公司,而不是 根据市场需求,顾客的需要,精确的市场定位,科学的房地产管理体系来完 成,现在让我们一起来温习和学习一下! 建设项目全方位（全程）策划是从项目用地的初始状态就导入的 科学方法并结合房地产行业的运作流程，逐步完善而形成的理论体系，内 容包括七大部分：①项目投资（代理）可行性研究②项目规划设计策划 ③ 项目质量工期策划 ④项目形象策划 ⑤项目推广策划 ⑥项目销售管理与 执行 ⑦项目客服策划。 第一部分：项目投资（代理）可行性研究 项目投资（代理）可行性研究是房地产全方位策划关键的环节， 这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下些功夫， 以后的营销销售中就可以未雨绸缪。通过对项目环境的综合考察和市场调 研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、三亚房地产市场的供求状 况、三亚同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析，再结合项目进 行SWOT 分析，在以上基础上，对项目进行系统准确的市场定位和项目价 值发现分析，然后根据基本资料，对某项目进行定价模拟和投入产出分析， 并就规避开发风险进行策略提示，并对开发节奏提出专业意见。 项目投资（代理）可行性研究具体内容如下 2 一、项目用地周边环境分析 1．项目土地性质调查 ·地理位置 ·地质地貌状况 ·土地面积及其 红线图 ·七通一平现状。 2．项目用地周边环境调查 ·地块周边的建筑物 ·绿化景观 ·自然 景观 ·历史人文景观 ·环境污染状况。 3．地块交通条件调查 ·地块周边的市政路网及其公共交通现状、远 景规划 ·项目对外水、陆、空交通状况 ·地块周边市政道路进入项目地 块的直入交通网现状。 4．周边市政配套设施调查 ·购物场所 ·文化教育 ·医疗卫生 ·金 融服务 ·邮政服务 ·娱乐、餐饮、运动 ·生活服务 ·游乐休憩设 施 ·周边可能存在的对项目不利的干扰因素 ·历史人文区位影响 。 二、区域市场现状及其趋势 1．宏观经济运行情况 2．三亚房地产市场概况及政府相关的政策法规 3．三亚房地产市场总体供求现状 4．三亚商品住宅市场板块的化分及其差异 5．三亚商品住宅平均价格走势及市场价值发现 6．三亚商品住宅客户构成及购买实态分析 3 三、土地SWOT 分析 1．项目地块的优势 2．项目地块的劣势 3．项目地块的机会点 4．项目地块的威胁及困难点 四、项目市场地位 1．类比竞争楼盘调研 2．项目定位： a 市场定位（区域定位、主力客户群定位） b 功能定位 c 建筑风格定位 五、项目类比可实现价值分析 a 选择可类比项目 b 确定该类楼盘价值实现的各种要素及其在价值实现中的权重 c 分析可类比项目价值实现的要素的对比值 d 对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值 4 e 根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价 ·类比土地价值决定因素 a 类比土地价值：地段资源差异 ※市政交通及直入交通的便利性的差异 ※项目周边环境的差异，包括 ——周边自然和绿化景观的差异 —— 教育、人文景观的差异 ——各种污染程度的差异 ——周边社区素质的差 异 ※周边市政配套便利性的差异 b 项目可提