同致行郑州郑东王鼎国贸项目营销汇报报告：.pptVIP

辐射范围为： 郑东新区西南片区 商圈定位 高档住宅 CBD写字楼群 宝龙商业广场 以 建 材 为 主 的 物 流 带 中高档住宅 商圈辐射范围 商业档次定位： 从形象高度、辐射广度及消费深度、全面升级郑州现有商业三大档次定位影响因素考虑，本项目档次定位为 商业定位中高档、形象推广高档 档次定位—细分表 高档 三层室内商业 高档 二层室内商业 高档 一层室内商业 高档 临街独立商铺 档次 区域（楼栋） 总体形象定位 所属商圈定位： 郑东西南政务区 商业高档次定位 国际高端形象定位 总体形象定位 商业的形象定位，实际上是商业经营企业的形象定位： 界定商业文化内涵 通过对商业中心品牌的定位 建立超前的品牌形象---政务区国贸休闲广场 政务区 国贸休闲广场 总体形象定位 政务区： 国土资源厅、省交通厅、市中级人民法院、中国石化、省地震局以及省直第三人民医院等相继聚集郑东新区西南片区，已开始形成郑东新区的中央政务区。 国贸： 呼应项目案名，树立项目品牌形象。 休闲广场： 集娱乐、休闲、洗浴、健身等各项高档配套于一体，满足周边特定阶层人群的各种休闲娱乐。 政务区 国贸休闲广场 总体形象定位 核心特征 开放式街区 时尚品牌店 休闲娱乐一体化 品牌多样化 特色餐饮 推广主题 政务区 繁华休闲港 突出项目所属特定区位； 展示项目在所属区位内商业发展龙头地位； 凸现项目在区域内的价值稀缺性； 业态组合定位 组合原则 符合项目整体功能 利于提升卖场形象 业态租金承受能力强弱对整体 租金收益的影响 面积需求、人流支撑要求及展 示性要求 品牌经营能力高低、辐射区域 大小 行业消费习惯、消费市场需求 大小 主题定位 政务区 休闲娱乐广场 业态多样化 功能完善化 服务星级化 项目商业之业态需满足消费者从购物休闲、娱乐健身之所有需求，并辅以商务、餐饮等多业态功能组合。 业态组合定位 休闲娱乐+品牌购物+高档商务宴会 本项目所涵盖业态需满足项目商务办公客户日常商务往来的消费需求，满足周边众多行政企事业单位客户日常办公需求，并辅以休闲娱乐健身等功能。压缩调整传统品类，和竞争对手形成错位经营，也是避免同质竞争，形成自己特色的一种途径。 集时尚购物、文化休闲、餐饮、商务服务中心等多功能于一体的综合型高档商务会所式商业，配套齐全、品味高雅，为人们创造一种休闲、舒适、轻松的商业氛围，实现在办公中休闲的乐趣。 业态组合 根据我司在市场调查的基础上，确定了以下业态、多个业态组合之模式。 主力店 次主力店 相关业态 高档洗浴中心 时装、SPA香蕈美容；瑜伽、健身；书吧等 特色商务餐饮、高档中餐厅、粤餐、西餐厅、咖啡店、茶楼等 业态组合比例 对于项目的业态比例组合按目前市场上黄金分割比例是零售:娱乐:餐饮为2：5：3, 项目属于郑东新区的龙湖商圈,根据业态定位和组合我司就前期市场调查以及对郑州目前商业进行分析后确定业态分布比例。 30%? 餐饮 50%? 休闲娱乐 20%? 零售购物 比例 项 目 临街商铺面积区间建议：30—100㎡自由分割 商业销售、招商面积组合建议 业态分布—一层业态分布建议 快捷酒店，如中州、如家等 4562㎡ 室内商业 时装、化妆品、鞋业、箱包等品牌店，如古绮、皮尔卡丹、沙驰、保罗、范思哲、阿玛尼等 1037㎡ 街铺 业态 面积 一层 临街商铺 快捷酒店 临街商铺 业态分布—三层业态分布建议 顶级洗浴中心，如纯水岸、大浪淘沙 5600㎡ 室内铺 业态 面积 三层 顶级洗浴中心 经营模式定位 统一招商 统一服务 统一物业 要求招商中的品牌审核管理和完善的租约管理 有助于经营者的协调与合作 有助于建筑空间的维护和保养 客户定位 购物便捷、品牌丰富、档次高、主题特色、品质保证 区域流动性高层次消费者 环境优雅、主题特色、品质保证 辐射商圈内部分居住客户 快速]便捷购物、环境优雅、主题特色、品质保证 周边行政及企事业单位客户 购物便捷、环境优雅、品质保证 项目自身商务客户 选择原因 区域来源 价格定位——租金定位 根据郑东新区商业市场情况，选取市场几个项目作为价格参考对象。 1、确定各对比项目与本项目的差异率。 0.76 0.66 0.73 　 差异率 290 335 300 220 合计 15 25 15 20 经营档次 20 30 25 20 营运推广 20 25 25 20 管理模式 25 35 30 20 规模 30 35 30 20 配套设施 20 40 30 20 周