济南市商业地产调研报告(2004完整).docVIP

PAGE 前 言 商业与房地产是两个截然不同的概念，我们所说的商业更多的是指一种虚无的事物，它包括零售、批发、服务等一系列内容，属于经营方式的一种描述；而房地产则属于不动产的范畴，具有不动产的所有属性，以一种实物的形态被大众所认知。 中国商业与房地产的结合产生于19世纪60年代，发展至今经历了基本需求、初现端倪、蓬勃发展、理性认识四个阶段。在这一过程中，商业经营与房地产开发逐步的紧密结合起来，产生了今天众所周知的概念——商业地产。商业地产一经出现，便以它的高回报、高风险、操作复杂等方面的特点，区别于单纯的住宅、办公等物业的开发，成为了房地产开发行业中的新贵。 商业地产是房地产行业中的一个重要组成形式，商业地产的开发和一个城市的建设水平及房地产开发水平有着很大的关系，同时也从一定层面上代表着一个城市的建设水平和房地产开发水平。近年来，随着济南市城市建设步伐的加快和房地产产业化进程的加剧，商业地产得到了长足的发展，并逐渐形成了以泉城路、花园路、文化路、大观园、西市场等商业网点为中心的一些商业辐射带。同时一系列的城市建设规划推动着济南商业不断前进，并为其注入了源源不断的发展动力。为了能够对商业地产有更加清晰的认识和了解，我们组织了本次调研，进一步对济南商业地产的市场现状进行全面的盘点和总结。 第一部分 济南商业地产发展概况 一、济南商业地产发展过程 济南作为山东省省会，一向是全省的政治、经济中心。济南商业历史悠久，自古就是商贾荟萃之地。但是济南商业地产起步却较晚，2000年前商业地产开发还仅限于一些住宅小区的沿街门面房，而且当时商铺和住宅价格差异不大，销售也一直不温不火，直到2002年，万达购物广场开盘，“金街”泉城路开始全面改造，济南市商业迎来了一个快速发展的曙光。从这开始，济南市商业地产一直保持高速发展。2004年，济南商业地产更是风起云涌，从底商的遍布到商业街的初具规模，再到产权式酒店的抢滩登陆，Shoppingmall、商业服务业的迅猛发展，更是将地产市场烧的红红火火。 从济南商业网点的分布来看，现在已经形成了几大一、二级商圈，如以泉城路为中心的一级商圈，花园路商业板块、西市场商业板块以及济泺路沿线的中恒、洛口商业板块等区域二级商圈，以及大量的专业批发、物业市场。这些已经形成的商圈，具备了良好的商业消费认知度，消费者已经形成了在其中消费的习惯。所以一些品牌开发企业因势利导，借势而发，选择其间的优势地段进行商业地产目的开发。 但同时也应看到，传统商圈在城市快速发展的背景下，在商业业态、物业品质、服务配套等方面亟待升级。品牌开发商大举进入商业地产开发领域无疑给传统商圈的商业升级提供了可能。开发商在建设商业物业时，更多的考虑物业长期稳定发展，因此在物业规划和管理中充分满足当前最新的商业业态的要求。同时，新建购物中心一些主力商家、旗舰店的引入，也丰富和升级着传统商圈的业态构成。 在济南地产蓬勃发展的同时，投资者的投资热情更是十分的高涨。从省城各个商业项目的热销程度上就可看到商业地产在济南确实已经初露峥嵘，而且随着省城商业项目的日益繁荣，一些外地的商业项目也借势而来。据有关专业人士分析，济南商业地产已经逐步走上正轨，济南商业地产的春天已经来临，更广阔的发展前景及巨大的辐射力定会使商业地产走向更加成熟、更加专业化的阶段。 二、商业地产及其开发类型 商业地产的开发从广义上讲包括写字楼、酒店式公寓、产权式酒店、以及各种形式的商铺，我们现在大众所讲的商业地产只是从狭义上讲的商铺的开发。商铺的形式多种多样，在各种商业区、各种住宅区、各种专业市场，以及大型购物中心等商业房地产里面，随处可见商铺商业设施就是由大大小小的商铺组成。尽管都是商铺，但很显然，不同地方、不同类型的商铺，其商业环境、运营特点、投资特点都会显著不同。 1、 按照开发形式进行分类 （1）、商业街商铺 商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。像早期开发的泉城路商业街和目前在售的国际风情街等。 商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。上述以某类商品为经营内容的商业街起步较早的，大多数目前已经取得了成功，有些跟风项目的经营情况却并不好。当然也有不少商业街采取各类商品混业经营的方式，商业街的命名只体现地点特征，这类商业街取得成功的较少。与商业街的发展紧密联系的就是商业街商铺，商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况：运营良好的商业街，其投资者大多数已经收益丰厚；运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。 （2）、市场类商铺 在这里，我们所说的市场是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇