房屋土地登记法律前沿.pptVIP

房地产依法登记对物权安全的影响及行政赔偿风险预防 王达 概述 一、不动产登记保护的几种物权 1、所有权 2、用益物权 3、担保物权 二、登记行政行为分类 1、初始登记（物权设立） 2、变更登记（物权变更） 3、转移登记（物权转移） 4、注销登记（物权消灭） 5、抵押权登记（设立、转移、消灭） 6、更正登记（纠错行为） 7、预告登记（防止一房多卖） 8、异议登记（行政查封） 三、物权登记三要素 1、主体 2、客体 3、法律关系 四、登记的效力——公信公示 物权公示 公信力（确定力、拘束力、执行力） 五、法律责任 1、赔偿责任 2、行政责任 3、刑事责任 内容 一、房屋登记的行政法效力 二、房屋权属登记分类 三、违法登记与交易安全 四、不动产登记及其诉讼的程序问题 五、房屋登记的实体问题 六、房屋登记的赔偿问题 七、土地登记 一、房地产登记的行政法效力 3、物权的公示 （1）动产 静态占有 动态交付 （2）不动产登记 4、不动产登记的性质 行政确认行为 5、不动产登记效力的双重主义 登记生效（9条） 登记对抗（15条） 建设用地使用权 房屋所有权 探矿权采矿权 农村土地承包权 房屋抵押权 水域海域养殖权捕捞权 工矿企业取水权 地役权 宅基地使用权 6、物权变动的方式 设立、变更、转移、消灭 7、物权变动的原因行为 民事法律行为 行政法律行为 行政事实行为 司法行为 事实行为 8、物权变动的两个阶段 物权变动的原因行为 物权变动的公示 二、房屋登记行政行为规范操作 1、初始登记（物权设立） 　 《房屋登记办法》第三十条　因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：　　（1）登记申请书；　　（2）申请人身份证明；　　（3）建设用地使用权证明；　　（4）建设工程符合规划的证明；　　（5）房屋已竣工的证明；　　（6）房屋测绘报告；　　（7）其他必要材料。 2、变更登记（物权变更） 《房屋登记办法》第三十六条　发生下列情形之一的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记：　　（1）房屋所有权人的姓名或者名称变更的；　　（2）房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的；　　（3）房屋面积增加或者减少的；　　（4）同一所有权人分割、合并房屋的；　　（5）法律、法规规定的其他情形。 3、转移登记（物权转移） 《房屋登记办法》第三十二条　发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：　　（1）买卖；　　（2）互换；　　（3）赠与；　　（4）继承、受遗赠； 　　（5）房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；　　（6）以房屋出资入股； 　　（7）法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；　　（8）法律、法规规定的其他情形。 　第三十三条　申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：　　（一）登记申请书；　　（二）申请人身份证明；　　（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；　　（四）证明房屋所有权发生转移的材料； 　　（五）其他必要材料。　　前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。 　第十二条　申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。　　有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：　　（一）因合法建造房屋取得房屋权利；　　（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；　　（三）因继承、受遗赠取得房屋权利；　　（四）有本办法所列变更登记情形之一；　　（五）房屋灭失；　　（六）权利人放弃房屋权利；　　（七）法律、法规规定的其他情形。 4、注销登记（物权消灭） 　　第三十八条　经依法登记的房屋发生下列情形之一的，房屋登记簿记载的所有权人应当自事实发生后申请房屋所有权注销登记：　　（一）房屋灭失的；　　（二）放弃所有权的；　　（三）法律、法规规定的其他情形。　　第三十九条　申请房屋所有权注销登记的，应当提交下列材料：　　（一）登记申请书；　　（二）申请人身份证明；　　（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；　　（四）证明房屋所有权消灭的材料；　　（五）其他必要材料。